なぜ事業用物件は出てこないのか 不動産仲介では見つからない本当の理由と、現実的な探し方
メンズエステ賃貸LAB
はじめに
お疲れ様です。
メンズエステ開業相談・自社物件を運営している鈴木です。
弊社は、一括で借り上げた自社物件をタイミングに応じて提供する形で運営しており、いわゆる一般的な不動産仲介ではありません。
ただ、日々相談を受ける中で、
事業用許可物件が出てこない
探しても全然見つからない
仲介会社があまり動いてくれない
といった声をよく聞きます。
私は仲介業者ではありませんが、
別会社として民泊・旅館業で都内に6件の事業用物件を借りてきた経験があり、
現在は本事業で借り手側として直接オーナーと交渉する立場にいます。
その立場から見て、
「なぜ仲介経由では事業用物件が出にくいのか」
には、かなりはっきりした理由があります。
※あくまで私個人の所感・一意見です。
結論｜なぜ物件が出てこないのか
結論から言うと、
根気強く仲介が探せば事業用物件が出る可能性はあります。
ただし、仲介側から見ると
積極的に探したい案件ではない
というのが正直なところです。そのためより事業用物件が出てきにくいという実情があります。
理由はシンプルで、
手間の割に仲介手数料が住居用と同じ
用途説明やオーナー交渉が大変
本当に借りるか分からない相談が多い
トラブルやクレームのリスクがある
こうした背景から、
仲介の優先順位が下がりやすい案件になります。
これは仲介が悪いわけではなく、
業界構造上そうなってしまうという話です。
対策｜仲介に「動いてもらえる相談」に変える
では、どうすればいいのか。
ポイントは「探してください」ではなく、「仲介が説明できる状態で相談する」ことです。
分かりやすい「良くない例」として、
私・鈴木が未経験の状態でパーソナルジムを始めたいケースを考えます
（※本当に興味はあります）
この場合、
「パーソナルジムをやりたいのですが、物件ありませんか？」場所は恵比寿・原宿で駅徒歩5〜10分、家賃は10〜15万円くらいで、脱サラして始める予定です。
といった条件を出したとします。
仲介側から見ると、
どこの誰か分からない
事業経験があるか分からない
その条件なら住居用でも埋まる
業態が分からずオーナーに説明しづらい
本当に借りるか判断できない
という状態です。
結果として、
「探せなくはないが、優先順位はかなり低い案件」
になります。
一方で、例えば以下のように具体的に伝えると、
仲介が動いてくれる、もしく物件を見つかった時、気にかけて送ってくれる可能性が高まります。
現在、パーソナルジム事業の立ち上げを進めており、パーソナルジムのFCに加盟することを検討しています。FCの公式HPにも記載されている通り、使用する機材は〇〇で、実際に事業用マンション4階などでも運営実績があります。基本的にマンツーマン利用のため、下階への過度な騒音は発生せず、クレームリスクも低い業態です。簡単ではありますが、事業計画も作成してきましたので共有致します。立地は原宿・恵比寿徒歩圏を第一希望としていますが、難しいことは理解しているため、渋谷区内で駅徒歩10分圏、初台・幡ヶ谷など商圏がある程度ある駅も検討しています。
このレベルまで説明できると、
仲介としてはオーナーに説明できる材料が揃うため、
対応の優先度が一段上がります。
さらに確率を上げたい場合
これは簡単ではありませんが、
以下のような条件を伝えられる場合は、かなり強いです。
良い物件であれば、礼金を2〜3か月分支払える
家賃の上乗せも検討できるので、オーナー交渉をお願いしたいと伝える
複数部屋借りる予定である（複数部屋であれば仲介も嬉しい）
民泊や事業用途の世界では、こうした条件提示は珍しい話ではありません。
※実際するつもりがないのに上記を伝えるのは仲介さんの迷惑になるのでやめましょう
既に事業経験があれば、それを提示できるのも強いです。この例でいうと、既にパーソナルジムを数店舗やっていて、その運営状況をHPなどで説明できれば、「本当に借りるつもりがある」「問題なく運営できている」という点が、仲介やオーナーにとっての安心材料になります。
まとめ
事業用物件が出てこない理由は、「仲介が悪い」からではなく、構造的に“動きにくい相談”になっていることが多いからです。本気度が伝わるか、オーナーに説明できる材料があるか、仲介側のリスクと手間を減らせているか、この視点を持って相談するだけで「この人は違うな」と仲介も見てくれ、結果が大きく変わる可能性があります。
以上です。
お読み頂きありがとうございました。
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