全部を1つにまとめるか、4つに分けるか｜家賃が入り始める前に決めておくこと
「家賃が毎月入ってくるのはいいけれど、それをどう置いておけばいいのか分からない」
入ってきた家賃は、1つにまとめず4つに分けます。生活、修繕の予備、空室の予備、次の頭金です。入れる順番は生活と予備が先で、頭金は最後です。
この記事では、4つの箱の中身と、分けなかったときに何が起きるかを置きます。
まだ1件も持っていない会社員が、物件を買った後のことを想像するとき、こういう疑問が出ます。
家賃が入ることばかり考えていて、入った後の置き方を決めていない。買った後に「思ったより手元に残らない」と感じる場面は、ここから始まることが少なくありません。
1つにまとめると、何が起きるか
家賃を全部まとめて1つの口座に入れておくと、何が起きるか。
給湯器が壊れた。直す費用は数十万円。口座を見ると残高はある。
ただ、その中には翌月の返済に充てるお金も、次の空室に備えるお金も、次の1件のために貯めているお金も、全部混ざっています。「今月はいくら使えるのか」が分からない。
結果として、手を付けてよいお金と、手を付けてはいけないお金の区別が付かないまま、出費が重なるたびに不安が増えます。
箱を分けるというのは、口座を4つ作るという意味ではありません。
入ってきた家賃を4つの行に分けて書くだけです。頭の中の分け方を、目に見える形にしておく。それだけのことです。
その場で使えるチェック：4つの箱に分ける
□ 1．生活（経費を引いた手残りから、自分が使う分）を決めたか □ 2．修繕の予備を、毎月少しずつ入れる形にしたか □ 3．空室の予備を、3か月ぶんを目安に置いたか □ 4．次の頭金を、上の3つを入れた残りから取る形にしたか
家賃を入れる箱は4つある
入ってくる家賃を、次の4つに分けます。
1．生活（管理・税・保険・返済を引いた手残りから、自分が使う分）
管理会社に払う費用、固定資産税の月割り、火災保険の年払いの月割り、借入があれば返済。これらを引いた後に残る金額の中から、自分が使ってよい分を決めます。全部使わないのが大事です。
2．修繕の予備
建物は必ず壊れます。屋根の塗り直し、外壁の補修、給湯器の交換。数十万円の出費が、予告なしに来ることがあります。この箱に毎月少しずつ入れておくと、出費が来ても慌てずに済みます。
壊れる時期は選べません。買ってから半年で給湯器が止まることもあります。
修繕の予備が空のままその日が来ると、生活の箱か頭金の箱を崩すことになります。
金額の目安は物件によって違います。築年数が古いほど、次の修繕が近い可能性があります。
持っている建物で、何がいつごろ直す時期に当たるかを管理会社に聞いておくと、入れる金額の見当が付きます。
3．空室の予備
入居者が出ると、次の人が決まるまで家賃が入りません。その間も管理にかかる費用や税金は出ていきます。空室の間は収入が0円です。
1部屋が3か月空いたらいくら足りなくなるかを先に計算しておき、その分をこの箱に入れておきます。
空室の長さは地域や物件の条件で違いますが、3か月ぶんを目安にしておくと、退去の連絡が来ても焦らずに動けます。
4．次の頭金（残り全部）
頭金は最後に取ります。上の3つを入れた後に残った分を、ここに入れます。次の1件を買うための頭金です。この箱だけは「貯まるまで手を付けない」と決めておきます。
残りが少なくても構いません。毎月少しずつ入れて、年単位で増やしていく箱です。
途中で修繕や空室が来ても、この箱だけは守る。そう決めておくと、目の前の出費に振り回されずに済みます。
入れる順番が大事な理由
この4つは、上から順に入れます。生活→修繕の予備→空室の予備→次の頭金。
次の頭金を先に取ってしまうと、修繕や空室の予備が足りなくなります。修繕の予備が空のまま給湯器が壊れると、次の頭金の箱を崩すことになり、2件目が遠のきます。
予備を先に入れて、残りを次の頭金にする。この順番を守るだけで、予想外の出費に慌てることが減ります。
4つに分けずに全部を1つにまとめたまま走ると、「今月は少し余ったから使ってしまおう」という判断が積み重なります。
数か月後に修繕の請求が届いたとき、箱がどこにもない。結果として、次の1件の頭金どころか、目の前の修繕すら手持ちから出すことになりかねません。
箱を分けるのは、お金を増やすためではありません。減る場面に備えて、慌てないためです。
今日できること
「生活・修繕の予備・空室の予備・次の頭金」と4行書いてみてください。
まだ物件を持っていなくても、この4行があるだけで、物件を見たときに「毎月いくらこの箱に入るか」という目で数字を見られるようになります。3分で終わります。
続きに用意したもの
1. 分け方3つ（買うときに出ていくお金／持っている間に出ていくお金／次の1棟のためのお金） 2. その場で使えるチェック1つ（3項目） 3. 数字の例1件（手残りを全部次の1棟に回していた建物で、修繕150万円が来たときに何が起きるか） 4. 先取りの置き方1つ（家賃の1割を、持っている間の箱へ先に回す）
本記事の4つの箱は、次の記事の3つの箱（買う前からの分け方）にそのままつながります。4つで持っている間を細かく分け、3つで全体を大きく分ける、という関係です。
家賃は、入れる場所を先に決めてから受け取ります。予備を先に入れ、頭金は残りから取る。この順番が、修繕の年でも計画を崩さない分け方です。
ここで渡すのは、家賃の置き場所を整理し、入れる順番を選び、分けて置くことを実行するための手順と箱の分け方です。
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4つの箱のうち、いちばんイメージが付きにくいのはどれでしたか。1〜4の番号だけで大丈夫です。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、投資判断・取引の結果について責任を負いません。
※記事中の物件・金額はすべてモデルケース（説明のための例）で、実在の取引を題材にしたものではありません。
※個別のご相談・物件のご紹介は承っておりません。
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