買う前の確認12項目のチェック表と見積りの内訳表｜古い戸建てを見る日と見積りの日に書き込む

買う前の確認12項目のチェック表と見積りの内訳表｜古い戸建てを見る日と見積りの日に書き込む

「買う前の確認12項目のチェック表と、見積りの内訳表も、noteに置いてあります」

表は2つあります。現地で書き込む確認12項目のチェック表と、見積りを書き写す内訳表です。

この記事では、その2つの表の完成形と、使う順番5手順を置きます。

そう言われて探しに来た方のための表が、こちらです。

安い古い戸建てを買って、直して、貸す。この流れでいちばん後悔が出やすいのは、買ったあとに直す費用がふくらむ場面です。屋根裏を見ないまま買って、工事が始まってから天井の裏の傷みが見つかる。予定していた見積りが、そこで書き換わります。

もう1つは、家賃を相場より少し上で出して、空室の月が続く場面です。どちらも、買う前と貸す前に見ておけば防げる場面です。

金額の相場は書いていません。修繕費は家の傷み方と地域でまったく変わるので、ここに数字を置くと、かえって目安が狂います。欄だけ用意したので、見に行った家の数字で埋めてください。

その場で使えるチェック：確認12項目のチェック表

印は「○＝問題なし」「△＝気になる」「×＝直す前提」の3つだけです。△と×が付いた項目は、写真を撮って、場所と状態を1行メモしておきます。

建物の中で見る6項目

□ 1．天井の隅 見方：茶色い輪があれば、水が一度通った跡。全部の部屋で見上げる。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 2．屋根裏 見方：押し入れの天井の点検口から、ライトで木材の黒ずみと光の漏れを見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 3．水の出 見方：蛇口を出してよいか聞いてから、色とにおいを見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 4．排水と配管 見方：流れが遅くないか。流しと洗面台の下の扉を開けて、水の跡とさびを見る。あわせて、下水か、浄化槽か、くみ取りかを資料で見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 5．床と床下 見方：台所と脱衣所の前を歩いて、沈む所・傾く所がないか。台所の床下収納があれば外して、ライトで床下の湿りと、白アリの通り道（柱や基礎に付いた土の筋）を見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 6．押し入れの奥の壁 見方：黒い点のかびと、しみ。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿

建物の外で見る3項目

□ 7．屋根と雨どい 見方：少し離れて、瓦のずれ、雨どいの外れを見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 8．基礎と外壁 見方：大きなひび、外壁のはがれ。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 9．給湯器とメーター 見方：給湯器のラベルの製造年。電気とガスが止まっているかどうか。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿

調べて埋める3項目

□ 10．前の道と建て替え 見方：建て替えられる土地かどうか。資料と役所の窓口で聞く。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 11．近くの家賃 見方：同じくらいの広さの募集を3つ以上並べて、いくらで出ているかを見る。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿ □ 12．売主に聞くこと（仲介の窓口の方を通して聞く） 見方：「雨漏りしたことはありますか」「最後に直したのはどこですか」の2つ。 印：＿＿＿／メモ：＿＿＿

全部に○が付く古い家は、まずありません。△や×が付くのは普通のことです。印が付いた場所は、写真ごと業者に見せて、見積りに入れてもらいます。

見積りの内訳表

業者の見積りが届いたら、行をこの表に振り分けて書き写します。「一式」とだけ書いてあったら、「どこを、どこまで直す値段ですか」と聞いて分けてもらいます。

埋める順番は、上の4行（屋根・水回り・床・壁と天井）から先に書き写すことです。古い家で金額が大きくなりやすい順に並べました。

屋根：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝2・7 水回り（台所・風呂・トイレ・洗面）：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝3・4 床：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝5 壁と天井（内側）：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝1・6 外壁と雨どい：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝7・8 給湯器と設備：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝9 電気とガス：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝9 戸と窓：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） つながる確認項目＝なし（現地で開け閉めして決める） 片付けと処分：直す・直さない（ ） 業者の金額（ ） 予備の額：（ ） 合計：（ ）

直す・直さないの欄には、○か×だけ入れます。予備の額は、見積りに無い傷みが工事中に出たときのための欄です。

屋根裏を見られなかった家は、見積りが後からかなりふくらむことがあります。その前提で、予備の額を多めに置いておきます。

使い方の順番

手順1 見に行く前に、このページを携帯で開けるようにしておく。 手順2 現地で、1から9を上から順に回って、印と1行メモを付ける。 手順3 帰ってから、10・11・12を調べて埋める。 手順4 △と×の写真を業者に見せて、見積りを頼む。 手順5 届いた見積りを内訳表に書き写して、合計を出す。

内訳表の右端に「つながる確認項目」を書いたのは、空欄の確認がどこに響くかを見るためです。2の屋根裏が空欄のままなら、屋根の行の金額はまだ固まっていない、と見ておきます。

それから、この2つの表は「買うか、やめるか」までは決めてくれません。合計が出たら、買値と諸費用を足して、家全体の値段として見ます。安い家でも、修繕費を足すと別の値段の家になります。月の家賃の1年分をその値段で割ると表面の利回り。そこから固定資産税・管理費・修繕の積み立て・空室の分を引いた手残りで、何年で元が戻るかを見ます。買うかどうかは、その年数で決めます。

今日できること

このページの12項目を、携帯のメモに写しておいてください。番号と項目名だけで十分です。5分で終わります。

次の記事で渡すもの

1. 検討表1枚（6つの欄の完成形・記入欄つき。基本情報・収入・支出・手残り・土地の値段・買える上限） 2. 6つの欄を埋める順番と、手元の1件でそのまま埋める手順 3. 動かせる欄・動かせない欄の分け方と、売る側から動かせる手3つ 4. 支出の欄に並べる項目6つ

2つの表で合計が出たら、次は買値の出し方です。合計を、買う側の検討表の欄へ移して見ます。

ここでお渡しするのは、見る場所と見積りの行の整理と、直す・直さないの選び方、現地と見積りの日にそのまま書き込むことを実行する進め方です。

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12項目のうち、ご自分ではいちばん見にくそうなのはどれですか。番号（1〜12）だけで大丈夫です。

――次に読むなら、1戸目を買う前に決める全体の順番です。有料記事「小さく買う大家の『買う前の判断』完全マニュアル｜需要→賃料→修繕→利回りの順番と、買ってはいけない物件の見分け方」（¥9,800）に、買う前に決める5つの順番と、先に外す物件の見分け方をまとめています。 https://tips.jp/u/koburi/a/fqzwPt3S

※本記事は情報提供を目的としたものであり、投資判断・取引の結果について責任を負いません。

※記事中の物件・金額はすべてモデルケース（説明のための例）で、実在の取引を題材にしたものではありません。

※個別のご相談・物件のご紹介は承っておりません。