【自己紹介】研究者パパが、1.6億円の1棟アパート投資を「徹底的なデータ分析」で科学する理由
リスケン｜研究者パパ×1.6億円大家の資産最適化ログ
はじめまして、リスケンと申します。 数ある記事の中から、この記事を開いていただき本当にありがとうございます！
私は現在、本業の研究職として働きながら、家族（妻と子ども）との時間を大切にする「研究者パパ」です。 同時に、個人・法人で1.6億円規模の1棟アパートを保有・運営する「現役の不動産投資家」でもあります。
このTipsでは、 「感覚や営業トークに惑わされず、数字とデータで資産を最大化する」 をテーマに、実践で培った不動産投資のリアルな知見や、自作のシミュレーションツールを発信していきます。
今回は名刺代わりに、 「なぜ研究職の私が不動産投資を始めたのか？」 「なぜ数千万〜数億円の投資を自作ツールで科学しようと思ったのか？」 についてお話しさせてください。
■ 1. 私のバックグラウンド
簡単に私のプロフィールをご紹介します。
・本業：研究職（理系）。日々データ分析、数理モデル、仮説検証と向き合う仕事
・家族：妻と子ども2人
・投資実績：1棟アパート保有（保有規模1.6億円、個人・法人で運用中）
・発信テーマ：1棟アパート投資、35年収支シミュレーション、融資戦略、資産最適化
本業の研究では、「直感や思い込みを徹底的に疑い、ファクトと数理データに基づいて結論を出す」ことが染み付いています。
この「研究者の思考法」をそのまま不動産投資に持ち込んだのが、私の投資スタイルの原点です。
■ 2. なぜ不動産投資を始めたのか？
一番のきっかけは、「子どもが生まれたこと」でした。
本業の研究職にはやりがいを感じていましたが、子どもの成長や将来の教育費、そして自分や家族が万が一働けなくなったときのリスクを考えたとき、 「会社の給与1本に依存し続けるのは、リスクマネジメントとして甘い」 と強く痛感したのです。
そこで、「他人資本（融資）を活用しながら、手堅く第2・第3の収益の柱を作れる投資」として選んだのが、1棟アパート投資でした。
必死に勉強を重ね、金融機関との開拓や物件の現地調査を泥臭く行い、現在では1.6億円規模のアパートを順調に満室稼働・黒字運営させています。
■ 3. 不動産投資の世界で感じた「強烈な違和感」
しかし、実際に不動産投資の世界に足を踏み入れてみて、研究者として強烈な違和感を覚えました。
それは、 「数千万円〜数億円という人生最大クラスの買い物なのに、あまりにも適当な数字で判断されている」 ということです。
・不動産会社の「表面利回り」という甘い罠
・「毎月数万円手取りが残りますよ」という、税金や大規模修繕を無視した営業トーク ・10年以上前の古い税制のまま更新が止まったExcelシート
・マクロが重くて環境が変わるとエラーで動かない計算表
・クラウドサービスに個人の資産や物件情報をアップロードするセキュリティ不安
特に私が危機感を持ったのは、 「金利上昇」と「デッドクロス（減価償却終了による税負担の急増）」の2大リスクが見落とされている点です。
今後、日銀の金融正常化で金利が1%上がったら、収支はどうなるのか？ 8年後、減価償却が切れて元金返済額が上回ったとき、手元資金は枯渇しないのか？ 10年後に売却したとき、税金を払ったあとに本当に手元に残る現金（純資産）はいくらなのか？
これらを正確に把握しないまま購入し、数年後に「帳簿上は黒字なのに税金が払えなくて資金ショートする」投資家が後を絶ちません。
■ 4. 「ないなら、自分で作ろう」シミュレーターの開発
「既存のExcelではリスクを可視化しきれない」 「かといって、自分の財務データをクラウドに預けるのは怖い」
そう考えた私は、本業で培ったプログラミング技術と数理分析を総動員し、プロ仕様の「1棟アパート専用 収支計算シミュレーター」をフルスクラッチで開発しました。
目指したのは、以下の条件をすべて満たすツールです。
- 完全オフライン動作：単一のHTMLファイルで完結し、外部サーバーへのデータ流出が100%ゼロ
- 35年を科学する可視化：CF推移、IRR、デッドクロス、そして売却手取り（純資産推移）を一瞬でグラフ化
- 変動金利ストレステスト：今後の日銀利上げ観測を織り込んだシナリオをワンクリックで検証
- 銀行提出用A4帳票：金融機関の融資面談にそのまま持参できる高品質な3枚組レポートを出力
■ 5. このTipsで読者の皆様にお届けしたいこと
不動産投資は、正しく数字を味方につければ、人生を大きく好転させてくれる素晴らしい手段です。 しかし、数字を見誤れば、取り返しのつかない負債を抱えることになります。
このTipsでは、以下のような「実務で本当に役立つコンテンツ」を惜しみなく発信していきます。
・【データで暴く投資判断】：表面利回り・甘い収支計画の裏に潜むリスクの科学
・【シミュレーターの提供】：私が開発した高機能シミュレーターの無料モニター配布および製品版
・【融資・銀行開拓戦略】：金融機関の審査基準をクリアするための資料作りと交渉術 ・【リアルな実践記録】：1.6億円大家としての物件運営・トラブルシューティング・リフォームノウハウ
「ポジショントークなしで、徹底的にリアルな数字を知りたい」 「営業マンにカモにされず、自分の頭と数字で投資判断を下したい」
そう願う読者の皆様にとって、最も信頼できる実務の相談役・ツール提供者でありたいと考えています。
■ 最後に
最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました！
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数字を味方につけて、共に強固な資産を築いていきましょう！ これからどうぞよろしくお願いいたします。
この記事のライター
