【セミリタイアへの最短ルート】ボロ戸建て投資×タイミー外注の教科書　～DIYの過労で倒れた限界サラリーマンがDIY地獄から脱出した方法～

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はじめに　なぜあなたは、家賃を得る前に心が折れてしまうのか？——ボロ戸建てDIY地獄からの脱出

1．終わりの見えないフルDIY。「自ら奴隷労働」に陥っていませんか？ 

ボロ戸建て投資家の皆さん、はじめまして。🍀よつ葉と申します。

皆さんは、毎週末、遠くの物件まで通い、全てDIYをしていませんか？

ホコリまみれになりながら残置物を運び出したり、重い資材をひたすら運んでいませんか？

終わりの見えない作業を1人で延々と続けていませんか？

「自分でやればタダだから」「利回りを上げるためだから」と、腰の痛みに耐えながら、貴重な休日を削って労働し続けていませんか？

実は、過去の私はまさにその「気合と根性のDIY投資家」でした。

現在、私は不動産賃貸業が拡大してセミリタイアしてゆっくり過ごしていますが、当時は関東エリアに住む、日本の大企業に勤める30代の限界サラリーマンでした。

激務な環境の中で、平日も休日も心身が休まらず、どうやったらこんな毎日から抜け出せるのだろうかと考えていました。

「家族と自分の自由な時間を確保するために、1日でも早くセミリタイアしたい。」

そうした思いが日に日に強くなり、私はついに不動産投資の世界に飛び込みました。

私はまず数十冊の不動産関連書籍を読んだ上で、最初は一棟アパートを狙っていました。

しかし、私は一般的な投資家よりも圧倒的に高い利回りを狙っていたため、なかなかうまくいきませんでした。何度も鬼のような指値をして交渉しても全くうまくいかず、格安の一棟アパートはなかなか買えませんでした。

そこで戦略をスモールスタートに切り替え、残置物が山積みの築古空き家、すなわちボロ戸建てを購入したのです。

「フルDIYで綺麗にして、一棟アパートよりもはるかに高い利回りを叩き出すことで、融資に頼らずともセミリタイアを実現してやる！」

そう意気込み、一人でボロ戸建てを直す挑戦が始まりました。

しかし、現実は想像を絶する地獄でした。

少し床がフカフカすると思って開けてみれば、3部屋がシロアリに食い荒らされており、まさか自分が「アリだー！！」なんて叫ぶことになるとは思いませんでした。見えない給水管はボロボロで引き直しが必要で、目の前が真っ暗になったのを覚えています。

次々と想定外の追加工事が発生しました。

そのせいで、当初「3ヶ月〜4ヶ月」と思っていたリフォームは全く終わらず、結果的に7ヶ月の間、40日以上も現場に通い続ける羽目になったのです。

私は当時、1日でも早くキャッシュフローを作りたくて焦っていました。

そこで私は、朝3時に起きて深夜までぶっ通しで作業をしたり、高い工具を買い漁って道具沼にハマったりと、自分の体力を限界まで削って乗り切っていったのです。

その結果、どうなったか。

家族との時間を増やすために始めた事業なのに、週末は物件に行きっぱなしで家族との関係はギスギスしていきました。

「なんのためにこんなことをやっているんだろう」と虚無感に襲われました。

それでも、気合と根性で 1 軒目を完成させ、無事に高い家賃で入居者が決まった時には「これはいける！」と大きな自信を得ることもできました。

しかし、本当の限界はそこからでした。

成功体験から次々に物件を買い増しましたが、ついに私の体は悲鳴を上げました。

1 軒目からの疲労が蓄積し、完全に限界を突破して倒れてしまったのです。

副業で体調を崩して動けなくなるなんて、本末転倒もいいところでした。ふと我に返った時、私は絶望しました。

「自分は自由な投資家になるために始めたはずなのに、これではその辺のサラリーマンよりも不自由で、自ら奴隷労働を行っている愚か者ではないか」と。

体力任せでDIYをガンガンやっていこうぜというスタイルは、20 代の独身の方ならできるかもしれません。

しかし、本業で管理職としての責任が重く、家族との時間も確保したいという30 代の私には、無謀だったのです。

2．利回り至上主義からのパラダイムシフト 

「いのちをだいじにしなければ…！」

そう痛感した私は、自分がプレイヤーとして泥臭く汗を流すことを諦めました。

「他人の手を借りる（外注する）」という経営者としての仕組み作りにピボットすることを決意したのです。

しかし、ここで大きな壁にぶつかります。

外注するということは利回りを下げることであり、セミリタイアが遠のくことを意味していると思っていたからです。

「どうすれば、外注を使いながらキャッシュフローを積み上げるスピードを維持できるのか？」

そう悩み抜いていたある日、時間軸を大きく変えて計算してみたことで、私はある衝撃的な事実に気づきました。

「待てよ…！来年ようやく仕上がる利回り50%の物件と、今年すぐに仕上がる利回り33%の物件。どちらも回収タイミングがほとんど同じじゃないか！」

もし、1人でDIYし丸1年かけて利回り50%の物件を1軒仕上げたとします。プレイヤーが自分1人では「リフォーム待ち」が生じ、投資額が全額回収できるのは「3 年後」になってしまいます。

一方で、外注を組み合わせてスピードを上げ、今年すぐに利回り33%の物件を仕上げたらどうなるでしょうか。こちらも同じく、投資額が全額回収できるのは「3 年後」です。それどころか、外注した方が何倍も早くスケールできることに気づきました。

外注を使えば、自分の時間という、人生の中で最も貴重と言っても過言ではない資源を取り戻すことができます。その時間を使い、今年中に仕上げられる物件の数を2軒、3軒と増やすことも十分に可能なのです。

3．たどり着いた最適解。最速で労働力を調達する「タイミー外注」 

このパラダイムシフトが起きた日から、私の戦略は180度変わりました。もし外注費を安く抑えることさえできれば、キャッシュフローを積み上げるスピードは維持でき、むしろ加速させられることに気づいたからです。

その日から、私は「外注＝工務店への丸投げ」という考えを捨てました。

その代わりに、「どうすれば自分の基準にあった費用で協力してくれる人が見つかるか？」ということを考えることにしたのです。

ボロ戸建ての買付の際には先に自分の基準価格を持っておくのと同じように、外注についても自分の基準を先に決めてから外注先を探すことにしたのです。

この基準については、具体的な計算は第一章以降で行いますが、試しに実際に計算してみたところ、私は衝撃を受けました。

工務店への丸投げをするとその基準はクリアできませんが、職人さんなどに直接お願いするなら、十分にクリアできそうだったのです。

それからというもの、私はありとあらゆる手段で格安で外注する方法を試していきました。

次第に私はいろんな方々を巻き込むことに成功し、私独自の「外注チーム」を創り上げていったのです。その外注チームとともに順調に物件を仕上げていっていた結果、事業拡大を飛躍的にスピードアップさせることができました。

これが、フルDIYで一度倒れた私が、フルDIYを諦め、事業拡大をスピードアップし、セミリタイアを実現することのできた一番のエンジンです。

ただ、正直、この方法は、誰にでもできるものではありません。それなりの適性とノウハウが必要です。やり方を間違えれば、極めて大きな法的リスクもあります。

そのため、この格安外注手法を使ってボロ戸建て投資をスピードアップする方法はとても素晴らしいのですが、広くおすすめできるものではありません。

おすすめしても、「それってあなたの生存者バイアスですよね？」と言われるのが容易に想像できます。

しかし、ある日、私はとんでもなく便利で再現性のある手法を見つけ出してしまったのです。

それが、スキマバイトアプリ「タイミー」でした。

私は、実際に使ってみて驚きました。

「こ、これはすごい…！圧倒的利便性…！これなら過去の自分のようなボロ戸建て投資家たちを救えるかもしれない…！」　

ざわ…

詳細は追ってご説明しますが、多くのボロ戸建て投資家にとって、最も手軽に安く外注することのできる、再現性が極めて高い方法、それが「タイミー」だったのです。

外注によって時間が短縮され、空室期間の損失を抑えられます。早く家賃を受け取れるため、全体としてのキャッシュフローの積み上げペースは圧倒的に早くなります。

私はタイミー外注を含めた格安外注ポートフォリオを構築して以来、体力的な疲労は嘘のように消え去り、事業拡大のペースを一気に加速させることができました。この感動を一人でも多くのボロ戸建て投資家に知ってもらいたいと思い、情報発信をすることにしました。

⚠️ 【少しだけお待ちを】格安外注に興味を持ってくださった方へ、大切なお願い

ここまで読んで、「なるほど、職人さんを直接日当で雇えばいいんだな」とか「明日からタイミーでリフォームを手伝ってもらおう」と思った方。 期待させてしまってごめんなさい。

実は、それだけで試すのは完全にアウトなんです。

「格安外注」や「タイミー」という言葉だけを見て、自己流で見切り発車をしてしまうと、大変危険です。労災トラブルなどの際に数千万円単位の損害賠償といった見えない地雷を踏むリスクがあるからです。

もちろん色々なやり方があるとは思いますが、私は「自分や家族を危険に晒してまでやる事業ではない」と考えています。そのため、そうした危険な橋を渡らずに済む、安全で確実な仕組みを作りました。

思わぬ大火傷をしないためにも、私がどうやってその法的リスクを完全に排除しているのか、必ず第一章から第三章の最後まで、全て目を通してくださいね。 

4．労働者から「資本家」へ。仕組み化の第一歩を踏み出そう 

もう、家賃をもらう前に心が折れたり、体を壊したりするのはやめにしませんか？

「この物件だけは自分で…」

そうやって自分に言い訳をして、貴重な休日を溶かし続けるのは、もう終わりにしませんか？

あなたがやるべきことは、現場でホコリまみれになって、延々と作業をすることではありません。

あなたがやるべきことは、無理せず現場を安全に動かす「経営者」にシフトすることだったのです。

終わらない残置物撤去や、ホコリまみれの掃除で消耗する日々から卒業しましょう。

本記事では、30代限界サラリーマンだった私が、ボロ戸建てのDIYで倒れて気づき、実践してきた「セミリタイアへの最短ルート」の基本的な考え方をお伝えします。

これまで全てをDIYでやってきた方にとっては、一度「外注」を経験することで、パラダイムシフトが起こる可能性があります。

物件を仕上げるスピードが上がり、なおかつ自分の時間も体力も温存できるというのは、体験する価値がある素晴らしいことです。一度、格安外注の味をしめてしまえば、もっといろんな手法を試したくなるはずです。

タイミーはその最初のステップとして最適です。

あなたが労働者から資本家へステージを変えるための第一歩。それは、不動産投資家を縛り付けている「あの呪い」を解くことから始まります。

第1章では、私たちが捨てるべき古い常識についてお話しします。 

🎧 忙しいあなたへ：移動中や作業中に「ながら聴き」しませんか？

ここまで読んでみて、少しは「面白そう」と感じていただけましたか？そうであれば、うれしいです。

本教材では、「ボロ戸建て投資で外注しても収益性を下げずにスピードアップする方法」を紹介しています。

これは、私が数十冊の不動産の本を読み、先輩大家さんの発信内容をひたすら漁っても、どこにもまともに書かれていなかった方法です。その基本的な考え方を1つ1つ丁寧にお伝えするため、かなりの長文となっています。

そこで、本教材の無料部分（第3章まで）をすべて網羅した「オーディオブック（音声版）」を特別にご用意しました。

本教材の無料部分（第3章まで）をすべて自動読み上げさせて、音声ファイルにしたものです。物件への移動中やDIY作業中などの「耳が空いている時間」にサクッとインプットしてください。

ただし、車の運転中や電動工具を使うときには、事故に遭わないよう、十分気をつけてくださいね。

🎁オーディオブックの無料受け取り方法と必要な条件については、🍀よつ葉公式LINEでご案内しています。気になる方は、ぜひ先にそちらをご確認ください！

第1章　物件の利回り低下は悪という呪いを捨てよ！事業全体でキャッシュフローの積み上げ効率を重視すべき理由

【本章のコアメッセージ】

目先の「個別物件の利回り」への固執を今すぐ捨てよ。経営者として他人の力（外注）を使い、「事業全体の拡大スピード（キャッシュフローの積み上げ）」を最大化することこそが、資本家への最短ルートである。

ボロ戸建て投資においてフルDIYに固執してしまう一番大きな理由は「外注すると利回りが下がるから」でしょう。私も以前はそう思っていました。まずはこの「利回り」について解き明かしていきましょう。

利回り星人の皆様、一旦地球に戻ってきてください。

1．なぜ、私たちは「利回り」というキラーフレーズの虜になるのか

不動産投資の世界において、「利回り」はあまりに強力な共通言語として君臨しています。 なぜ私たちはこれほどまでにこの数字に支配されてしまうのでしょうか。

その原因としては、大きく分けて次の４つが挙げられます。

①「表面利回り」は仲介業者が使う「割安」のシグナル 

物件検索の際、まずこの数字でフィルタリングすることは、投資家としての防衛本能かもしれません。

しかし、現実はよりシンプルです。

 不動産仲介業者は、表面利回りを可能な限り高く見せることができれば、その物件を売り込むための非常に強力なアピール材料となります。彼らにとって、利回りは「物件を素早く成約させるための装置」であり「シグナル」なのです。

②日本の書籍での「実質利回り」というフレーズの刷り込み 

多くの日本の不動産投資書籍には、「表面利回りではなく実質利回りに着目せよ」とあります。多くの書籍で「実質利回りを見ることが重要」と語られるので、何度も何度もフレーズとして刷り込まれていきます。 

この教えを真面目に守ることで、気づかないうちに利回りという概念に過度に意識が向かってしまいます。そのうち、利回りが経営上最も重要な唯一の指標であるという勘違いを起こしてしまうのも、無理はありません。

その結果、一つ一つの物件の収益性だけに注意が向きすぎ、事業全体の収益性という俯瞰した視点を持ちにくくなってしまいます。

③「銀行融資（レバレッジ）」を前提とした、従来の王道ルールの名残 

これまでの日本の不動産投資の王道は、「銀行から融資を引き、金融レバレッジを効かせて物件をどんどん買い増していく」という手法です。 この手法では、物件から入ってくる家賃収入で銀行への毎月の返済を行い、なおかつ突発的な空室や修繕リスクにも耐えられるだけの余裕を残す必要があります。

銀行の返済利息が「％（パーセント）」で計算される以上、物件の収益性も同じく「％（利回り）」で計算し、比較検討するのは当然です。

この王道のゲームにおいて肝となるのは、莫大な利益率を出すことではありません。

「そこそこの利回りを出しつつ、返済後も安全なキャッシュフローが残る物件を次々と買い増していく」ことです。

つまり、「最低水準の利回りを確保できないと、返済が滞り事業が破綻してしまう」という制限があるため、嫌でも利回りを意識せざるを得ないのです。

④投資家同士で成績を誇示するための便利なツール

利回りは、投資家同士のコミュニケーションにおいて「事業の成績」を簡単に伝えるツールとして機能します。 自分の投資成績を誇示する際、わかりやすい高利回りの数字は非常に便利だからです。メディアやSNSが高利回りを賞賛するのも、それが大衆にとってわかりやすく、キャッチーな数字だからに他なりません。

こうした４つの要因が絡み合った環境に気づかず、私自身、かつては「実質利回り50%」の追求だけが唯一の正解だと信じ、そこに固執し続けていました。

しかし、それは客観的な事実ではなく、ただの私の感想でした。

ここで冷静になって考えてみてください。 物件が割安かどうかは投資家が判断することです。そして、割安な物件は「見つける」のではなく、「作り出す」という姿勢が重要です。

また、私たちが現在戦っているのは、融資を引くのは必須ではない「超高利回りのボロ戸建て投資」です。 毎月の厳しい銀行返済という制約を無視して良いゲームにおいて、この「利回りへの過度な固執」は、メリットがありません。戦うゲームのルールが違うなら、私たち自身の思考もそれに合わせてアップデートしなければならないのです。

もちろん、築古物件を扱う不動産賃貸業という性質上、最低限の実質利回りのラインの設定は必要です。将来の追加修繕が生じても一定のキャッシュフローを確保する必要があるからです。その水準は、物件や修繕のスタイル、投資スタンスによって人それぞれだと思います。少なくとも、マーケットに出回っているオーナーチェンジ物件の利回り水準よりは高く設定しておくべきでしょう。

しかし、それは「必要条件」であって、それ以上に実質利回りの最大化に固執する意味はありません。むしろ、その「数字への固執」こそが、私から時間と自由を奪っていた元凶だったのです。

フルDIYで実質利回りを高めても、その物件の家賃が高くなるわけではありません。

思い出してください。セミリタイアを目指す我々が参加しているのは、毎月のキャッシュフローをいかに早く増やせるかというゲームです。謎に利回りを高めてドヤるゲームではないのです。

2．りらくるに学ぶ「現場を離れる」という資本家の決断

ここで、視点を大きく変えるために一つの成功事例をご紹介します。

全国に格安マッサージ店を展開した「りらくる」をご存知でしょうか。

創業者の竹之内氏は、最初から多店舗展開を前提とした組織とシステム作りを徹底しました。

彼は大繁盛していた個人店のモデルを真似し、多店舗展開することを思いつきました。

徹底して自らは現場に立たず、資本家として「そこそこ稼げる店舗を増やせる仕組み」を回すことに徹したのです。

その結果、圧倒的なスピードでの店舗拡大を実現し、最終的に英国のファンドに株式の9割を約270億円で売却しました。

資本主義の世の中では、スピードは正義です。

では、なぜこの話が不動産投資に関係するのか。

それは、多くのボロ戸建てDIY投資家が「自分が現場に立つ」という、利益率の高い店の店長視点から抜け出せていないからです。

ここで、あなたに問います。

🩹あなたは「手間暇をかけて利益率だけを追求する優秀な店長」になりたいですか？

それとも、

💊「仕組みを活用し、そこそこの利益を上げる店を圧倒的なスピードで増やすことができる経営者」になりたいですか？

この問いに対する答えが、あなたの今後の進路を決定づけます。

一日も早くサラリーマンの苦悩から抜け出したいなら、物件単体の利回りではなく、拡大スピードを最優先に考えるべきなのです。

各物件でどこまでの利回りを求めるべきかは、手元の現金と相談すれば良いのです。

3．「事業拡大スピード」の最大化は資本家への最短ルート

ボロ戸建て投資で真に求められるのは、物件単体の利回りを1%引き上げることではありません。

いかに短期間で物件を回転させ、キャッシュフローを積み上げるかです。

【計算ワーク①】外注が実現する「スピードアップ」という勝ち筋

ここで、簡単に2つのケースを比較してみましょう。

月額家賃を5万円と仮定すると、5ヶ月の短縮で25万円の家賃収入が早く発生します。フルDIYに固執することは、この「25万円」を自ら放棄しているのと同じです。

ここで、もし半分外注した際の外注費のトータルがちょうど25万円だったとしたらどうでしょうか？

その場合、放棄するはずだった家賃収入でその外注費用を丸ごと賄えることになります。

つまり、実質的なコスト負担なしに工期を半分に短縮でき、10ヶ月後の収支結果はどちらも変わらないのです。そのため、20日分の労働力を何らかの形で25万円で買うことができれば元が取れることになります。

したがって、1日当たり1万2500円で作業を手伝ってくれる協力者が確保できれば、「物件の実質利回り」が下がりますが、「事業の収益性」を損なうことはありません。

（※なお、「1日当たり1万2500円」という表現だけ拾い読みして、すぐに真似をしようとすると、数千万円の訴訟リスクを抱える可能性があります。必ず第3章の最後まで全て目を通してから動いてくださいね。）

さらに重要なのは、5ヶ月で1件目が終われば、余った5ヶ月で「もう1件」物件を仕上げられる点です。うまくいけば、10ヶ月後には家賃10万円が積み上がっている状態を作れるかもしれません。

半分外注するために、20日分の労働力を25万円という格安で買うことさえできれば、収支を悪化させることはありません。むしろ、事業拡大スピードは劇的に向上し、目標への距離は確実に縮まります。

このように、本来、軽視されすぎている「拡大スピード」こそが、利回り以上に重要です。実質利回りの数字だけを追い求めて貴重な休日を作業に捧げるのは、もう終わりにしましょう。

利回りの呪いから脱却し、事業全体のキャッシュフローを最大化する「経営者」の視点へシフトする時が来ています。

​【マニアック補足コラム】金融・投資に詳しい方へ

​このコラムでは、少し金融の専門的な概念を使った話をします。

ここまでの説明で本質的なノウハウや私がお伝えしたい結論は十分にお伝えできています。そのため、この部分はそのまま読み飛ばして次の章へ進んでいただいて全く問題ありません。

ただ、このビジネスモデルの裏側にある理論をさらに深く理解したい方や、金融の知識がある方にとってはおすすめです。この戦略の「強烈な優位性」がより深く腹落ちするはずです。

​なぜ私がここまで人的レバレッジを強く推すのか。それは、「金融のレバレッジをかけるよりも、人的レバレッジをかけた方が世の中に提供できる価値を大きくしやすく、構造的に圧倒的に儲かりやすいから」です。

​例えば、金融レバレッジをかけて「大規模なオーナーチェンジ物件（すでに満室稼働している中古アパートやマンションなど）」を購入するケースを考えてみてください。

この動きは、市場にほんの少しの流動性をもたらすことは可能です。また、高齢等の理由で経営が困難になった前所有者からバトンを引き継ぐことで、賃貸サービスを継続させるという価値も提供できます。しかし、その程度です。

金融の世界の言葉で言えば、これは市場全体の波や既成のキャッシュフローに乗る「β（ベータ）を買っていく」ような動きに過ぎません。

​一方で、自らの手で「物件の再生（再生物件）」を手掛ける動きはどうでしょうか。放置されたボロ物件のリフォームを進め、住める状態に復元して価値を叩き上げる。これはまさに、自らの手腕で世の中に新たな価値を生み出し、「α（アルファ）を取りにいく」行為そのものです。

そして、このαを取りにいく第一歩として最もおすすめなのが、小回りが利き手軽に始められる「ボロ戸建て投資」なのです。

​そもそも、株や債券のような効率的な金融市場では情報が行き渡っているため、自力でα（市場平均を超える超過利益）を取るのはプロでも至難の業です。

​しかし、不動産投資は売主と買主が1対1で交渉する「相対取引」の世界です。

とりわけ私たちが狙うボロ戸建てのような再生物件は、「ほとんどの人がそのままでは住めない」ような状態だからこそ売主さんは困っています。そのお困り事を丸ごと引き受けるからこそ、圧倒的に安く買うことができるのです。ここで、相対取引の歪みが最大化します。

​この特徴を生かして「圧倒的に安く買い付けを行う」という、不動産賃貸業におけるセンターピンをまず確実に抑える。これによって潜在的な含み益を爆上げします。その上で、さらに不動産が実物資産であり、物理的にバリューアップできるとうい性質を生かし、外注を活かして物件価値を一段と引き上げていく。

この二重の構造で大きなαを創り出せるからこそ、ボロ戸建て再生は本質的に圧倒的に儲かりやすいビジネスになるのです。

​もちろん、この「人的レバレッジ」を効かせた上で、さらに「金融レバレッジ」を掛け合わせて事業規模を一気に拡大させるという戦略も十分に可能です。人的レバレッジで基礎を固めつつ、別の形でレバレッジを重ねる余地もしっかりと残されています。

​ただ、実際にこのモデルを回し始めると分かりますが、人的レバレッジを効かせたボロ戸建て再生は、手元に圧倒的なスピードでキャッシュが貯まっていきます。

​正直なところ、わざわざリスクを負って銀行から融資を引きにいかなくても、無傷の自己資金による強烈な「キャッシュの雪だるま」が転がすことができます。「再生された物件が生み出す圧倒的なキャッシュを、そのまま次の再生物件の購入に再投資する」というサイクルを回すだけで良いのです。

​さらに、外注を活用することは、地域の人々やスポットワーカーに対して「働く機会（収入の機会）」を提供することにも繋がります。

​自分の時間と体力を温存しながら事業を加速させ、同時に物件の価値を高めて街を再生し、働く人々にお金を還元する。このように人的レバレッジをかけてαを生み出す経営者が増えていくことは、巡り巡って日本の将来にとっても間違いなく良いはずです。

4．まとめ

さて、ここまでの説明で、目先の利回りよりも、事業全体のスピードを重視すべき理由はご理解いただけたはずです。

では、そのスピードを極限まで引き上げるために、経営者として具体的に「どの数字」を追えばいいのでしょうか？

第2章では、ボロ戸建て投資における全く新しいKPIについて解説します。

第2章　重視すべきは「格安外注比率」だ！ボロ戸建て投資の現場でスピードアップするための新たなKPI

【本章のコアメッセージ】

 ボロ戸建て投資の新たな重要KPIは「格安外注比率」である。自らの時間をタダで買い戻す「裁定取引」を成立させ、時間的レバレッジを極限まで効かせよ。 

前章では、「利回り低下は悪」という呪縛を捨て、事業全体でのキャッシュフローの積み上げスピードこそが最重要であるというパラダイムシフトをお伝えしました。

では、その「スピード」を具体的にどのように測り、どうやって高めていけばよいのでしょうか？ 

気合と根性で現場に通う日数を増やすことでしょうか？

睡眠時間を削り、レッドブルをがぶ飲みしてクロスを張ることでしょうか？

……違います。それではただの「過酷な労働」です。私たちは労働者ではなく、事業家（資本家）として仕組みを作らなければなりません。

本章では、あなたが泥沼のフルDIYから抜け出し、事業を次のステージへと爆速で引き上げるための全く新しい指標「格安外注比率」について解説します。

1．「格安」な外注とは？具体的な数字でシミュレーションしてみよう

私が重視してきた「格安外注比率」を理解するには、そもそも「格安」とは何なのか、その定義をアップデートする必要があります。ここでは、計算ワークも交えて、一つ一つ丁寧にロジカルに考えていきましょう。 

①そもそも「格安」の定義とは？

「格安」と聞いて、あなたはどんなイメージを浮かべますか？

複数のサービスを見積もり比較して、一番安くてコストパフォーマンスが優れたもの……そんなイメージを持つ方が多いのではないでしょうか。

しかし、私たちが目指す「経営者」としての基準は、それとは全く違います。

孫子の兵法に、こんな有名な言葉があります。

「善く戦う者は、先ず勝つべからざるを為して、以て敵の勝つべきを待つ」

（よくたたかうものは、まずかつべからざるをなして、もっててきのかつべきをまつ） 

これは、「戦いの上手い者は、まず絶対に自分が負けない態勢を整えてから、相手に勝つチャンスを待つ」という意味です。

実は、ボロ戸建て投資における外注戦略でも、この「絶対に負けない作戦」をとることが極めて重要になります。

過去の私を含め、多くの人が外注をしようとした時、いくつかある業者に見積もりをとって、一番安くて条件のいいところを探そうとしてしまいます。

しかし、それは相場や業者に主導権を握られている状態であり、結果的に「思っていたより高かった」「こんなはずじゃなかった」と利益を圧迫して負けてしまう典型的なパターンです。

経営者として私たちがやるべきことは、そうではありません。 外注先を探す前に、「自分の事業計画において、いくらまでなら外注費を出せるのか」という絶対的な防衛ラインを、あらかじめ明確にしておくことです。

相場がいくらかは関係ありません。 「自分の基準」を先に明確に持ち、それを満たす方法だけを見つけにいく。

実はこれ、「物件買付」と全く同じ考え方です。

物件を買う時は「自分の基準」を厳格に守れるのに、いざ外注先を探すとなると、とたんに相場に流されてこれができなくなる人が非常に多いので要注意です。

……はい、まさに過去の私です。

外注においても、この「自分の基準を先に決める」という順序を守ることで初めて、いくらで外注したとしても絶対に負けない態勢を作ることができるのです。 

では、その「絶対に負けない外注費の基準」とは、具体的にどう設定すべきでしょうか？ その基準は、ずばり、外注を行わないことで生じる家賃収入の機会損失よりも外注費が安い水準です。

外注で工期が早まれば、その分だけ早く家賃収入が発生します。その追加収入で外注費を丸ごと賄えるなら、その費用は実質的にタダ同然であり、「安い」と言えますよね。

さらに言えば、収支がトントンだったとしても、外注することで自分の時間を取り戻せるのであれば、それは自分の時間を実質タダで買えたことになります。 これは確実に儲かる「裁定取引」であり、極めて利回りの高い格安な投資なのです。

例えば、第1章の計算ワークの例では、「20日分の労働力を何らかの形で25万円で買うことができれば元が取れる」という計算になりましたね。 20日分で25万円ですので、「1日当たり12,500円」というのが、この物件における格安の絶対的な目安になります。

この格安の基準は、あなたのDIYスピードや、物件の放置状況によって全く異なります。 特に気をつけなければいけないのは、複数手持ちの物件がある場合です。

条件が揃えば短期間で複数の物件を一気に買うこともあるでしょうし、複数件一括で売りに出されているケースもあります。一方で、フルDIYで進めていると、自分の体は一つしかないので、往々にして全く手を付けられていない待機中の物件を抱えることになります。

そうした場合、機会損失は1件ごとに計算するのではなく、必ず「リフォームする予定の物件すべて」をまとめて計算しなければなりません。待たせている物件が多ければ多いほど、あなたが垂れ流している機会損失は雪だるま式に膨れ上がっているからです。

話を分かりやすくするために、第1章と同じ設定で計算ワークをしてみましょう。

ただし、今回は第1章の例より少しだけ複雑になります。もし算数が苦手な人でしたら、以下の計算ワークは飛ばして次に進んでいただいても構いません。 その代わり、数字ではなく私を信じて「空室は敵だ！格安外注をしよう！」と心の中で3回唱えてから、先へ進んでください。

②【計算ワーク】3つの物件を持っている場合

今度は、第1章と同じ設定で、想定家賃が月5万円の物件を3件持っている場合を考えてみましょう。あなたは今それを全てフルDIYで直そうとしています。あなたの能力と環境、物件の状況を踏まえると、一件仕上げるのに10ヶ月かかります。

ここで一度、頭の中で計算はせずに直感で答えてください。

作業を半分を外注してスピードを2倍にするとして、格安と言える外注の水準はいくらくらいでしょうか？なお、先程の例では1万2500円でした。

|･ω･*)ﾁﾗｯ

ちゃんと数字を頭に浮かべましたか？

では、計算してみましょう。

✗ 好ましくない考え方：1件だけに着目し、他の2件は無視する（第一章の例と同じ）

この考え方では、他の２件で生じている機会損失を無視してしまうことになります。次のとおり考えるのが望ましいです。

○ 好ましい考え方：3件の「待ち時間」も含めてまとめて計算する

いかがでしょうか？ 

あなたが1件ずつ一人で仕上げている間、他の物件は順番待ちで放置されてしまいます。

それらの物件の機会損失は、想像以上のスピードで膨れ上がっているのです。

1日当たり2万5000円払えるとなると、かなり一般的に聞くようなプロの職人さんの単価になってきますね。

「外注は高い」というのは、事業全体が見えていないことによる錯覚なのです。

ここでまた、頭の中で計算はせずに直感で答えてください。

あなたなら、仮に3件目だけはフル外注でお願いするとしたら、いくらだったら安いと思いますか？

|･ω･*)ﾁﾗｯ

ちゃんと数字を頭に浮かべましたよね？

では、計算してみましょう。

追加の思考実験①：3件目を最初からフル外注で直す（工期1ヶ月）

仮にプロがやってもあなたと同じ40日分の労働力がかかると仮定しても、この145万円を日当換算すると1日当たり3万6,000円強まで支払える計算になります。

いかがでしょうか？ 

もはや、この金額なら、地場の工務店で安くやってくれるところを見つけて丸投げも可能なレベルですね。

え、なんですか？気合と根性でフルDIYをしていたら、どんどんペースは早くなっていくはずだろうって？

はい、わかりました。計算してみましょう。

追加の思考実験②：3件まとめて計算する（習熟も考慮）

いかがだったでしょうか？一日2万円で働いてくれる職人さんなら、比較的探しやすそうな気がします。

ここまでいろいろとシミュレーションを行ってきましたが、１つ注意点があります。

モデルというものは、「常に」間違っています。

モデルというものは、実世界を単純化して大枠として捉え、そこからなにか気づきを得るためのものだからです。

そのため、この設定にツッコミどころはたくさんあると思います。

また、別の視点で考えれば、賃貸募集のタイミングの工夫といった視点も出てくるとは思います。

しかし、あなたの直感は、実際に計算してみた結果と比べていかがでしたか？

もし計算結果が直感に近かったなら…もう機会損失の感覚を得ている方だと思います。無駄な時間でした。舐めてかかってすみません。

もし計算結果が直感からは離れていたなら…これからはもっと機会損失に厳しくなりましょう。「空室期間は悪」だと肝に銘じましょう。

ちなみに、ここまでの話を踏まえて１つ考えてみましょう。

あなたの大家仲間が「3件仕上げる際に、1件ずつ仕上げていくより、同じ工程を一度にやったほうが効率が良いはずだよね」と言っていたらどう思いますか？

・・・もう説明は不要ですね。

ぜひ、一度、あなたの場合、一日いくらなら外注のために支払う価値があるか、ご自身の基準を計算してみてください。

2．「格安の基準」はさらに引き上がる！外注で買い戻す「自分の時間」の価値 

ここまでで、ボロ戸建て投資家が外注によって家賃収入の機会損失をリカバリーすることの重要性を感じていただけたことでしょう。すると、次の疑問が生まれるかもしれません。

​「『格安』の基準以下の単価の外注先が見つからなければ、外注しないべきか？」

​実を言うと、この質問に対する答えはノーです。それより外注単価が高いからといって、あきらめるべきではありません。

​これまで説明してきたとおり、すべてをフルDIYで進めてしまうと、工期が長引くことによって本来早期に得られるはずだった家賃収入が得られなくなります。大きな「金銭的な機会損失」が発生してしまいます。

逆に言えば、格安基準以下の単価で外注することさえできれば、その早期発生させた家賃収入で外注費用を丸ごと賄うことができます。そのため、実質的に損をすることなく事業のスピードアップが可能になります。

​しかし、外注をしないことによる機会損失は、この「金銭的な機会損失」だけにとどまりません。

実は、もう1つ別の種類の重大な機会損失が存在していたのです。

​それは、「自分の時間」です。この人生で一番重要と言っても過言ではない貴重な資源に関する機会損失が生じていたのです。

​この事実を言い換えると、外注することには「自分の時間を買い戻すことができる」という、もう1つの強烈な価値が存在することになります。

したがって、たとえ外注単価が格安の基準を多少超えてしまったとしても、ペイする可能性があります。

​つまり、外注によって「自分の時間を買い戻せる」という機能を考慮すると、最も合理的な外注の「格安の基準」はさらに引き上がります。

前回の計算ワークでは「家賃収入の機会損失」から外注単価の目安を計算しました。実際には、その外注によって生み出された時間を使って、別の仕事で利益を出すことができます。

そのため、「家賃収入の機会損失から算出した単価」に対して、「空いた時間で自分が稼げる金額」を上乗せした金額まで外注費として支払ったとしてもペイします。

このように、自分の時間を買い戻したいというニーズが強ければ強いほど、その分までは外注費用の上振れを許容できることになります。

資金力の豊富な不動産投資家が、割高な工務店に依頼してでも外注しているのは、手っ取り早く自分の時間を買い戻したいからです。

ここで、時間を買い戻す際の考え方のヒントとして、私の過去の失敗を1つご紹介しましょう。

当時の私は、ボロ戸建てをフルDIYでリフォームしていた限界サラリーマンでした。あまりに多忙で限界を感じたため、なんとか時間を捻出するために、家事代行サービスを使い始めました。しかし、これは失敗でした。家事代行サービスの単価は不動産賃貸業での外注単価と比べてかなり高かったのです。その行動は合理的ではありませんでした。

私はその事実に気づいた際、即刻、家事代行サービスを止めて、物件の格安外注比率をさらに増やしました。

3．「DIYで将来の家賃を稼ぐ」という「セルフやりがい搾取」

ここで、一つ突っ込みたくなる人がいるかもしれません。

「仮にフルDIYを何十日もやったとしても、それは労働力を売って給料を得ているわけではない。そのDIYによって将来の定期的なキャッシュフロー収入を得ているのだから、DIYの価値は極めて大きいはずだ。」と。

それは半分正解で、半分間違っています。

「Ｗｈｙ」については合っています。将来の定期的なキャッシュフロー収入を得るための取り組みは、経営者として重要です。

しかし、「Ｈｏｗ」については間違っています。フルDIYをするというのは、結局、自分の労働力を自分の事業に切り売りしているからです。

有名な「3人のレンガ職人」の寓話をご存知でしょうか。 世界中を回っている旅人が、建設現場でレンガを積んでいる3人の職人に「何をしているのですか？」と尋ねるお話です。

一人目は不満げにこう答えました。「見ればわかるだろう。レンガを積んでいるんだよ。」 二人目は淡々とこう答えました。「建物の壁を作っているんだよ。家族を養うために仕事をしているんだ。」

 三人目は目を輝かせてこう答えました。「歴史に残る偉大な大聖堂を造っているんだよ。」

一般的にこの話は、「三人目のように、目の前の作業ではなく、将来の大きな目的を持って働きましょう」という美談として語られます。

ボロ戸建てをフルDIYしている方も、まさにこの三人目の視座を持っています。ただ「目の前のクロスを張っている」のではなく、「将来のキャッシュフローを作っている」と理解しているからです。それは素晴らしいことです。

しかし、経営者の視点に立つと、ここには残酷な罠が潜んでいます。

いくら視座が高くても、三人目は依然として「自分の時間を切り売りして現場で汗を流す労働者」であることに変わりはないからです。

意地悪な言い方をすれば、この「3人のレンガ職人」の寓話は、資本家が労働者に対するメッセージとして秀逸です。労働者としての待遇は維持しつつも、経営者の視座を持った優秀な労働者を生み出すためのツールとして使えるからです。今の時代で言えば、限界サラリーマンに対する「やりがい搾取」 ですね。

あなたのDIYは、「セルフやりがい搾取」になっていませんか？過去の私はそうでした。

本当の経営者が目指すべきは、三人目の優れたレンガ職人になることではありません。 視座の高い労働者を外から雇い、全体を設計・指揮する「大聖堂の建築家」、つまり「プロジェクトマネージャー」になることなのです。

世の中の多くの方は、自分の労働力を切り売りして、給料をもらうことで良しとする人が大多数です。そして、ボロ戸建てＤＩＹで行うような作業は、そうした人にお願いすることが可能です。外注できるということは、その労働力の相場を簡単に評価することが可能です。外注できることを自分でやっているということは、その単価で自分の労働力を切り売りしていることにほかなりません。

経営者としてすべきことは、自分の労働力を切り売りすることではありません。

経営者としてすべきことは、そうした労働者から労働力を買い、それをもとに将来の定期的なキャッシュフロー収入を得るための仕組みに変換することです。

そのため、ボロ戸建て投資家が事業の拡大スピードをあげるためには、誰かにお願いできることについては、簡単なものから徐々に外注していく必要があります。

幸い、不動産賃貸業という古くから存在する極めて優れたビジネスモデルにおいては、ありとあらゆることが外注可能です。

唯一外注が難しいのが「物件の買い付け」という利益の源泉となるエッセンシャルな業務でしょう。もし優秀な人材を確保することができれば、買い付け業務さえお願いすることもできるかもしれません。しかし、それができるようになったら、その方はおそらく独立してしまうので、継続的に任せることは難しいでしょう。

物件の買い付け以外はすべて他人に任せる。それが不動産賃貸業を営む経営者の究極系です。

もし、誰も雇わず一人でやっていきたいという方でしたら、この買い付け業務以外に、物件再生における「施主支給」と「マネジメント業務」が追加されることになります。この点については、第3章で詳しくご説明します。

そうした経営者がすべき仕事は、時間単価を計算するのが難しくなります。将来得られる想定キャッシュフローから逆算することもできるかもしれませんが、ハードルが高いでしょう。ただし、一つ言えるのは、そうした仕事が生み出す価値のほうが、労働力を切り売りして得られる価値よりも圧倒的に高く、自由だということです。

経営者としては、「労働力として簡単に時給が計算できるような仕事」ではなく、そうした「将来莫大な利益を生むための仕組みづくり」に特化すべきなのです。

第一章の計算ワークでは、半分外注を入れることで、物件の工期を10ヶ月から5ヶ月に短縮していました。その浮いた5ヶ月で「もう1件」物件を仕上げるという仕事は、ボロ戸建て投資家にとっては、経営者に移行していくための理想的なステップの一つです。

手元の資金が許す限り、DIYという労働力の切り売りよりも、収益物件を増やすという時給計算が難しい外注しにくい仕事に時間を費やすべきです。

ここで、「手元に現金がないから自分の時間を買い戻す余裕なんてないよ」という方もいらっしゃるかもしれません。そうした状況でしたら、それでも立ち止まって考えてみてください。

創業融資を受けられませんか？

親に頭を下げてお金を借りられませんか？

そして、「手元に現金がないから次の物件を買う余裕なんてないよ」という方もいらっしゃるかもしれません。そうした状況でも、立ち止まって考えてみてください。

外注で浮いた時間で、初期費用のかからない転貸可能な物件探しはできませんか？

こういう思考実験を行うことが、真の意味で自分の「時給単価」を考えるということだと思うのです。

人間の直感的には、「頑張る」ということは自分が体を動かして汗をかくことのような気がしてしまうかもしれません。そして、DIYの作業には一種の瞑想効果があります。フロー状態に入ったときの高揚感はなんとも言えませんよね。分かります。

しかし、そのような資本主義の世の中にはまだ適応しきれていない現代人のDNAに騙されてはいけません。ただひたすら合理的に考え、キャッシュフローを最速で積み上げる方法を実践していきましょう。

もちろん、瞑想効果を得るためにDIY作業をすること自体は止めません。私もいまだにやっています。

問題は、それをいつやるかです。趣味のDIYは、資本家になってからやってください。

少なくとも、一日でも早くセミリタイアしたい限界サラリーマンがやるべきことではないはずです。

4．「格安外注比率」を新たな重要KPIに設定せよ

私はボロ戸建てメインの不動産賃貸業の拡大スピードを上げるために、実務的なKPIとして「格安外注比率」を重視してきました。

これは、自分の貴重な時間をどれだけ単価の安い他人の力に置き換えられたかを示す指標です。

格安外注比率をより具体的にイメージするために、作業量ベースの例を見てみましょう。先ほど説明した「格安」の定義を満たす単価以下の外注先を活用する度合いによって、比率は以下のように変化します。

・フルDIY：自分のみで作業するため、格安外注比率は0%。

・一部外注：全体作業の15％を丸投げした場合、格安外注比率は15%。

・常に協働：常に誰かと一緒に作業する場合、格安外注比率は50%になります。

もちろん、格安外注比率が増えるほど、DIY作業とは別のマネジメント業務が増えるため、あなたの実質的な作業量は多少変動します。しかし、本質は「全作業量に対して、どれだけ格安な外注の割合を増やせたか」という管理意識を持つことです。

この比率を意識し、高めていくことこそが、ボロ戸建て投資で資産を築くスピードを上げるための核心的なマネジメント戦略なのです。

5．「格安外注比率」の最適解はあるか？

まず、格安外注比率の最適解については、一般論として、比率は高ければ高いほど良いです。現在フルDIYで疲弊している投資家さんなら、私が提示する手法を取り入れて外注比率を上げることは、採算が取れる場合が経験上かなり多いです。この「疲弊している」というステータスが肝で、それはおそらく、専業ではなく副業としてやっているから疲れているのです。副業としてやる以上、週1～2日しか稼働できないでしょうから、フルDIYではどうしても数ヶ月かかってしまうからです。

特に、物件に足を運ぶペースが遅れている投資家さんや、複数買ったまま放置してしまっている物件が増えている投資家さんほど、外注による工期短縮の恩恵は絶大です。

フルDIYに疲れ果て、「物件に行くのがもうしんどい」と感じている方にこそ、ぜひ安く外注できる先を探し、ご自身の時間と心を取り戻していただきたいです。

次に、この格安外注比率を100％まで引き上げようと突き詰めていくと、どこかで行き詰まります。そのうち、「外注を管理する手間」が「実際の作業負担」を上回る逆転現象が起こるからです。

それがどういうことか、説明しましょう。当たり前ですが、あなたが人に仕事をお願いするためには、その仕事内容を相手に伝えなければいけません。そのためには、相手に言葉や視覚情報で仕事内容を伝える手間が必要になります。

一方で、その手間をかける必要があるか疑問が生じるようなタスクがそのうちに出てきます。これは、一般的にサラリーマン管理職の仕事術としてよく言われる「『自分でやったほうが速い』という気持ちを我慢して部下に任せなさい」という話ではありません。

実際にDIYされた方ならわかると思いますが、自分が設定した物件のレベルまで引き上げるためには、細かな「名前の付かない作業」がいろいろと出てくるものです。

その中には、「相手に説明するのにかかる時間よりも、自分で作業するのにかかる時間のほうが短い」という作業が出てきます。

そのため、「そもそも格安外注比率を100%まで高める必要があるか？」という問にたどり着きます。

その答えは、教育コストと捉えてペイするか次第です。外注先の方が継続的にお願いする相手であり、自分の意図を汲み取って気を利かせてくれるポテンシャルがあれば、ペイする場合もあるでしょう。その方に対する教育コストとして、あえて説明してお願いしても良いと思います。ただ、タイミーのような毎回違う人が来るような外注先では、全くペイしないでしょう。

なお、そのような悩みを抱くこと自体、あなたがすでに「店長」から「経営者」へとマインドシフトし、高い視座で事業を俯瞰できている何よりの証左です。そこまで到達できれば、もう勝ったも同然です。

そして、そこまで到達した方なら、格安外注比率100%を目指すのではなく、7で後述するように、レバレッジをさらに強化して更なる高みを目指すほうが理にかなっているでしょう。

6．【戦略的勝ち筋】最初はフルDIY、そこから「格安外注比率」を最大化せよ

ここで重要な補足があります。「フルDIYは悪」というわけではありません。

前述のりらくるの竹之内氏も、多店舗展開を始める前には、実は自らマッサージ師として施術を学んでいたのです。

ただし、その目的が違います。

彼は「自分が一生マッサージをし続けるため」に施術をしていたのではありません。

「誰でも一定のクオリティを出せる仕組み（マニュアル）を作るためのインプット」として行っていたのです。

彼は自らの体験を通じて「親指で押す施術」に特化することで初心者が学ぶべきポイントを極限まで絞り込み、短期間で未経験者を育成するプログラムを完成させました。

ボロ戸建て投資もこれと同じです。

最初の1件目でフルDIYを試すことは、単なる「作業員」としての労働ではありません。

外注に出す際の知識や指示出しの精度を上げるための「投資（インプット）」と捉えてください。

自分が限界を感じるまではある程度自分でやってみて、そこで得た知見を活かして軽作業を切り出し、外注先に正しく指示を出せるようになること。

そしてそこから、格安外注比率を段階的に高めていくこと。

これが、いち早くセミリタイアをしたいボロ戸建て投資家にとっては、再現性の高い最強の勝ち筋なのです。

7．【さらなる高みへ！？】本業のプロジェクトマネジメントスキルを移植せよ！複数物件の同時進行によるレバレッジ

​正直にお伝えすると、あなたが短期間での「セミリタイア」や、家族との時間を確保した小金持ちを目指す程度であれば、ここまでの内容で十分です。「1物件ごとの格安外注比率を最大化するスタイル」だけで十分にスピードアップできるでしょう。

​しかし、もしあなたが過去の私のように、本業でプロジェクトマネジメントの経験があるなら、更なる高みも目指せます。

「本業で培ったスキルをフルに活かして爆速で事業を拡大したい」と考えているなら、さらにアクセルを強く踏むことのできる強力な方法が存在するのです。

​それは、「複数物件の同時進行」による人的レバレッジの強化です。

​1つの物件で格安外注を回せるようになった状態を「レバレッジ1倍」とするなら、2件、3件と現場を同時に動かすことで、レバレッジを2倍、3倍と高めていくことが可能です。

​「自分一人では到底不可能な作業量」を、複数の外注ワーカーや職人チームに同時に動いてもらう。自分自身は現場で汗を流すプレイヤーではなく、全体を俯瞰し、工程を管理し、適切な指示を出す「プロジェクトマネージャー（PM）」として立ち回るのです。

この方法は、正直、誰にでもできる芸当ではないと思います。

しかし、もし​大企業で大きなプロジェクトのリーダーとして複数の人間や予算をマネジメントしてきた経験がある方なら、この感覚がピンとくるはずです。

もしあなたが本業で擦り切れるほど使ってきた「組織マネジメント能力」や「工程管理能力」があるのなら、今こそそれを活かす時です。その能力が、ボロ戸建て投資において最大のアクセルになります。

​自分がフルDIYで投入するはずだった労働時間を他者に任せるというフェーズを超え、複数の現場を同時並行でコントロールする。本業で鍛え上げられた高度なマネジメント力を持つ方なら、それが可能なはずです。この「複数物件の同時進行」という次元の高いゲームでも、圧倒的な結果を出せるはずです。

​実際、私自身、格安外注チームを作り上げたことで、「同じ日に3つの異なる物件でそれぞれ誰かが稼働してくれている」という状態になることがしばしばありました。

初めてこの状態になったときには、「これは自分一人じゃ絶対にできないことだな」「これこそが人的レバレッジなのだ」と、身をもって実感したのをよく覚えています。

ボロ戸建てをたくさん仕上げて、それを共同担保にして融資で一棟アパートを買うというのは、スピードアップのためには効果的です。しかし、それは唯一の解ではありません。ボロ戸建てを直し続けても、外注による人的レバレッジを増やすことで、爆速でキャッシュフローを積み上げるというルートも存在するのです。

そして、その場合、アパート特有のリスクを一から学ぶ必要はありません。これまで蓄積してきた戸建の知見を全て活かすことのできる、圧倒的に堅いビジネスなのです。

8．まとめ

本章を通じて、「格安外注比率」を高めるということが、あなたが現場から解放されるための鍵だということを説明しました。しかし、いざ外注を始めようとすると、過去の私を含め9割のDIY大家が「ある罠」にハマって自滅します。

「利益を圧迫しない格安外注なんて、本当に存在するのか？」 

第3章では、私が徹底的なリサーチの末にたどり着いた、「格安外注」の正体について解き明かします。そして、格安外注で数千万円の訴訟リスクを抱えないための注意点についても説明しますので、必ず最後まで読んでくださいね。

第3章　「ソルジャーの幻想」を捨てよ。格安外注の正体「マネジメントのDIY」とパラダイムシフト

【本章のコアメッセージ】 

すべてを自分でこなす「完璧なソルジャーの幻想」を捨てよ。格安外注の真の正体とは、業者への丸投げではなく、施主支給と「マネジメントのDIY」による業者利益の分離である。 

第2章では、ボロ戸建て投資における事業拡大スピードを最大化するために、「格安外注比率」を高めることが不可欠であるとお伝えしました。

しかし、ここで一つの大きな疑問が生まれるはずです。

 「そもそも、利益を圧迫しない『格安外注』なんて本当に存在するのか？」と。

プロの工務店に頼めば、当然ながら高額な費用がかかり、利回りは急転直下します。 

かといって、安い業者を探し回っても、結局は安かろう悪かろうのトラブルに巻き込まれるのがオチです。

では、どうすればいいのか。

この章では、私が徹底的なリサーチの末にたどり着いた、「格安外注の本当の正体」について解き明かします。

この概念を知った瞬間、あなたがこれまで抱いていた「DIY」という言葉の常識は、一変するかもしれません。

1．「本物のソルジャー」は幻想だった。先輩大家たちを徹底リサーチして見えた真実

私はかつて、フルDIYの過酷な労働で体を壊し、絶望の淵に立たされていました。

当時の私は、「ボロ戸建て投資はどうしても事業拡大に時間がかかるものだ」と考えていました。

一方で、実はボロ戸建てであっても短期間でセミリタイアした大家さんたちがいることに気づいたのです。

そこで私は、まず彼らの手法を徹底的にリサーチしました。

まず、驚くべきことに、彼らの中には「1ヶ月から3ヶ月に1件」という凄まじいペースで物件を仕上げ、拡大スピードを保ち続けている人たちがゴロゴロいたのです。

彼らは一体、どんな魔法を使ってリフォームを早く終わらせているのか？

ここで私たちは、メディアやSNSが作り出したある「残酷な幻想」に直面します。

彼らの発信をざっくり見ると、様々な種類のDIYをこなしているので、あたかもそれを全て一人の力でこなし、恐ろしいスピードで物件を再生しているように見えます。

これを見た初心者は、「自分も気合いと根性で頑張れば一人でもフルDIYでやれるはずだ！」と誤解してしまうのです。

しかし、リサーチの鬼である私はふと気づいてしまいました。

短期間でセミリタイアしたボロ戸建ての大家さんは、全て一人でやっているように見えていました。しかし、実はよくよく調べたり聞いたりすると、うまく他人の力を借りていたのです。

全てを一人でものすごいスピードでこなす「ソルジャー」だと勝手に思っていた先輩大家さんたちは、実はその仮面を被った「仮面ソルジャー」だったのです！

もちろん、中には「本物のソルジャー」も一部存在します。

本当に全てをひとりでできるマンガの中のスーパーヒーローのような方もいます。

しかし、それは並外れた才能や体力を持っている方や、本業の拘束時間が極めて短い方など、ごく一部の人にしかできない芸当です。

家庭を持った30代の限界サラリーマンには、到底真似できるものではありません。

そうした方々の動画は、そのまま真似しようとするのではなく、盗むところは盗みつつ、エンタメとして楽しむべきです。（いつも！！！クソお世話になっております！！！ ）

そこで私は、「仮面ソルジャー」たちがどのように他人の手を借りているのかという点にフォーカスして分析を進めることにしました。

なお、ここで一点補足しておくと、「仮面」と聞くと、なんだか偽物で悪いことをしているように聞こえてしまいますが、そうではありません。

彼らは別に他人の手を借りていることを隠しているわけではありません。そのため、彼らは自分がソルジャーだと偽っているわけではありません。

ただ、何も知らない過去の私のような初心者が、勝手に誤解していただけなのです。

「なんでもひとりでできる人は、いつも全てひとりでやっているのだろう」と。

勝手にあの人はソルジャーだと決めつけていただけなのです。

なんでもひとりでできる能力はあっても、時間がないから他人の手を借りながらやる人もいるんです。

何も知らない私のような初心者が、心のなかで勝手に彼らに対してソルジャーの仮面をかぶせてしまっているだけなのです。

（「…ちょっとなに言ってるかわからない」とか言わないでください。もう走り始めちゃったから、そのまま行きますよ…！）

ここまで読んでくれているあなたは、「自分には本物のソルジャーにはなれない」と心のどこかで限界を感じたからこそ、ここで解決策を探しているのですよね。

それならば、無理をして命を削ってまで「本物のソルジャー」を目指す必要はありません。

特別な体力も時間もない私たちが目指すべきは、賢く仕組みを使って事業を拡大させる「仮面ソルジャー」になることなのです。

そして、私がさらに分析を進めると、彼らにはある強烈な共通点があることに気づきました。

それは単に「安い業者を知っている」とか「作業が異常に速い」ということではありませんでした。

（…正直、私も作業は速いです(｀・ω・´)。）

彼らが共通して行っていたこと。

それは、業者のパッケージを分解（unbundle）し、垂直統合（vertical integration）するという、極めて高度な経営行為だったのです。

2．業者のパッケージを分解せよ

私たちが普段、プロの工務店やリフォーム業者に作業を丸投げする時、その高額な見積もりには一体何が含まれているのでしょうか？

実は、業者の提供するサービスは、大きく以下の「6つの要素」がパッケージ化されています。

1. 純粋な労働力（職人や作業員の人工代）

現場で実際に手を動かして作業をしてくれる職人さんや作業員さんの「時間と技術」に対する対価です。クロスを張る、木材をカットする、重いゴミを運び出すといった物理的な労働そのものにかかる費用です。これは、本来の意味での「作業費」のコアとなる部分です。

2. 現場監督業務（現場の指示出し）

現場に張り付き、作業員に対して「次はこれをやって」「ここはこう直して」と直接かつ具体的な指示を出すためのコストです。一見するとただの管理業務ですが、後述するとおり、これをやってしまうと「直接雇用」や「偽装請負」とみなされ、労災保険への加入が必要です。

3. マネジメント業務（プロジェクトの全体管理 / 手配と段取り）

「誰が・いつ・何をするか」の工程表を作り、適切な職人を手配し、資材を搬入する段取りを組む「頭脳労働」のコストです。職人同士のスケジュール調整、最終的な仕上がりのチェック（品質管理）など、現場を円滑に回すための目に見えないマネジメント費用が何らかの形で含まれています。

4. 材料・部材費（物理的なモノのコスト）

壁紙（クロス）やクッションフロア、木材、塗料、あるいはキッチンやトイレといった設備機器そのものの購入費用です。プロの業者は建材問屋から卸値で安く仕入れるルートを持っていますが、業者のマージン（利ざや）が上乗せされて請求されるのが一般的です。

5. 諸経費（見えない裏側のコスト）

職人さんのガソリン代やパーキング代といった「交通・車両費」、養生テープなどの「現場消耗品」。さらには工務店の事務所家賃や事務員さんの給料といった「事務管理費」。あらゆる裏側のコストがここに乗ってきます。さらに見落とせないのが、労災保険や社会保険料などの「法定福利費」と、万が一の事故に備える「損害賠償保険料」です。企業はこれらを負担しているので、それを支払っても利益が出るよう、これらの経費も何らかの形で含まれています。

6. 企業としての利益（会社を存続させるためのリターン）

工務店やリフォーム会社が事業を継続し、成長していくために絶対に確保しなければならない純利益です。彼らもボランティアではなく営利企業ですから、当然ながら原価や経費の上にこの利益を乗せなければ会社が潰れてしまいます。つまり、丸投げをするということは、当然この「業者の利益分」もあなたが丸抱えで支払っているということです。

工務店や清掃業者に仕事を丸ごと外注するということは、これら1〜6すべてがセットになった「完成されたパッケージ」を業者から高額で買うことになります。特に「4. 材料・部材費」や「5. 諸経費」の目に見えない部分にもたっぷりとマージンが乗せられているため割高になり、物件の利回りが急転直下するのです。

しかし、圧倒的なスピードで事業拡大に成功している「仮面ソルジャー」たちは、このパッケージを徹底的に分解していました。

まず、業者の「6. 企業としての利益」は丸ごと排除します。 次に「4. 材料・部材」は自らネット等で最安値で調達し、現場に持ち込みます。これが、いわゆる施主支給です。 「5. 諸経費」についても無駄なコストは極限まで削ぎ落としつつ、数千万円の損害賠償リスクを避けるための安全網として請負という契約形態だけは賢く残します。

そして、現場での負担が大きい「2. 現場監督業務（現場の指示出し）」については、プロである職人自身に現場の判断を完全に委ねることで省略します。大家自身が現場に張り付いてあれこれ指示出しをする手間や、偽装請負となる法的リスクを一切排除するのです。なお、私が提案するタイミーを使う方法に限り、この現場監督業務を自分で行うことになります。

その結果として手に入るのが、最も安価な「1. 純粋な労働力」のピンポイント調達です。

では、最後に残された「3. マネジメント業務」はどうしたのか？

これこそを、彼らは自分自身で行っていました。 そう、これこそが「マネジメント業務のDIY」です。

これは、危険な現場に張り付いて作業員に指示を出す「現場監督」になるということではありません。涼しい場所から安全な枠組みの中で工程表を組み、適切なプロを手配・管理する「プロジェクトマネージャー」になるということです。

パッケージ化された要素を分解（unbundle）し、現場での判断はプロに委ねつつ、核となる上流の管理部分だけを自分の手元に取り込んで内製化するアプローチ。 これこそ、ビジネスの世界でいう「垂直統合（Vertical Integration）」そのものなのです。

3．店長から経営者へのジョブチェンジ：資材供給とマネジメントをDIYせよ

ここで、第1章でお話しした格安マッサージ店「りらくる」のエピソードをもう一段深く掘り下げてみましょう。

りらくるの竹之内氏が天才的だったのは、単に「自分がマッサージをしない」と決めたことだけではありません。

彼は多店舗展開をするにあたり、**各店舗に高給な「店長」を配置することを意図的に省略した**のです。

店舗マネジメント業務を分解し、ITシステムやカメラを活用して遠隔から管理する仕組みを作り上げました。そして、セラピストには個人事業主として開業させ、主体性を促しました。

これにより、高額な「店長コスト」を丸ごとカットしながら、店舗運営というパッケージを分解し、管理・監視という経営中枢だけを自社に引き戻すことに成功しました。

すなわち、極めて効率的な「マネジメントのDIY（店舗マネジメントのDIY）」を実現し、圧倒的なスピードで全国展開を成し遂げたのです。

ボロ戸建て投資も、これと全く同じ構造です。

これまで私たちが必死にやってきたDIYは、社長自らが指を痛めながらマッサージをし続けている「店員としての仕事」に他なりません。

一方で、仮面ソルジャーたちがやっていたのは、「施主支給」と「マネジメントのDIY」でした。

純粋な労働力だけを外部から安く買い、材料を自ら安く調達する施主支給を徹底し、自らコントロールするマネジメントのDIYを行っていたのです。

細かな材料も含めて自ら安く調達する「施主支給」と、労働力を束ねる「マネジメントのDIY」。

この2つのバリューチェーンを自らの手元に「垂直統合」すること。

これこそがコストカットの最大の秘訣であり、他人の力をレバレッジにして安価に素早く物件を再生していくための唯一の正解なのです。

時間のない私たちは、DIYすべき領域を「作業」から「資材調達とマネジメントのDIY」へと意図的にシフトさせることが必要だったのです。

4．経営者は常に疑え:安易に誰かの信者になってはいけない理由

​ここまでりらくるの例を絶賛してきました。ボロ戸建て投資をスケールさせるという観点からは、我ながらとても示唆に富んだ例だと思っています。

さて、ここで、非常に重要な質問があります。

りらくるの創業者の手法は完璧だったと思いますか？それを全てそのままボロ戸建て投資に応用すれば良いと思いますか？

答えはノーです。

安易にイエスと思った方がいれば、それは危険です。経営者としては、2つの観点からイエスと答えることには、注意が必要です。

第一に、経営者としては、一次情報をきちんと自分で確認して、評価をする必要があります。誰かのことを盲目的に信じてはいけません。

※ちなみに、だからと言って「よつ葉の言うことは絶対に信じるな！」とまでは言いません。守れない、ダブルバインド的なパラドックスになりますからね。これ、意味分かりますか？さぁ、分からない人は、今こそ自分で調べて考えるチャンスです。私を信じてください！ハッハッハ

正直申し上げると、私もりらくるの創業者の自伝を読んだ時に、「これはすごい！この考え方を不動産賃貸業に応用すればうまくいくはずだ！」と思っていました。しかし、一旦冷静になって調べてみると、りらくるのやり方にも、負の側面があったのです。

その情報は知らないのは普通なので、先ほどの質問に対していきなりノーとは言えないでしょう。ただ、よく知らないので分からない、と答えられるくらいには、常に疑ってかかる姿勢は必要だと思います。不動産業界は、地面師たちがいるような世界ですしね。

第二に、その負の側面の内容から、りらくるの例を反面教師にする必要があります。

​経営の構造として「店長コストの解体」を成し遂げたりらくるのビジネスモデルは天才的です。しかし、私たちは彼らのやり方をそのまま全肯定し、盲目的に真似をしてはいけません。

りらくるで行われていたとされている「現場のスタッフを個人事業主という建前にしながら、実質的な管理業務や指示を出す」という手法。これは、労働法務やコンプライアンスの観点から見ると極めて危険なグレーゾーン（偽装請負）を攻めていました。この手法は後々セラピストたちから問題視され、署名活動が行われたり、労働組合が結成される動きにまで発展していきました。天才的なビジネスモデルは、「負の側面」も生み出していたのです。

​巨大な資金力と強力な法務部を持つ大企業であれば、こうしたギリギリのグレーゾーンを攻めることもできるかもしれません。

しかし、個人や小規模な法人の大家が、安易に「外注費をケチるために、素人に毛が生えたような偽装請負」を行うべきではありません。後述するとおり、一発でアウトになり、人生が吹き飛ぶ可能性があります。

​だからこそ、賢い私たちがやるべきことは、彼らのグレーな労務管理を真似することではありません。

彼らが実践した「業者のパッケージを分解し、マネジメントをDIYする」という【経営の構造】だけを賢く盗み出すべきです。そして、実際の現場では徹底的にクリーンで安全な領域に落とし込んで実行していくべきなのです。

私からすると、仮面ソルジャーの中には、かなり危険な賭けをしてセミリタイアしていった人がいるように見えます。しかし、それこそ生存者バイアスなのです。

皆さんには、そんな危険な鉄骨を自ら渡るようなことは避けていただきたいのです。

5．【必読】自ら鉄骨を渡るな！数千万円の損害賠償請求を受けないために

「はじめに」で、私は以下のことを警告しました。

・「格安外注」や「タイミー」という言葉だけを見て、自己流で見切り発車をしてしまうと、大変危険だ。

・労災トラブルなどの際に数千万円単位の損害賠償といった見えない地雷を踏むリスクがある。

ここでは、その理由について説明します。

前の章の計算ワークで、「1日当たり◯◯円で手伝ってくれる協力者を探すことができれば…」というお話をしました。これを聞いて、「なるほど、じゃあ職人さんや知人に直接日当を払って雇えばいいんだな」と思った方もいるかもしれません。

しかし、それは大きな間違いです。

あなたが「1日1万5千円払うから、クロス張りを手伝って」と直接お願いして、相手が同意した瞬間、法律上、あなたとその人の間には直接雇用の労働契約が結ばれます。 つまり、一時的であれ、あなたが雇用主となり、彼らを雇っている状態になるのです。

ここで最も恐ろしいのが、事業主が負う「安全配慮義務」です。

建設やリフォームの現場は、常に大怪我のリスクと隣り合わせです。実際に私が色々な職人さんから現場のリアルな話を聞くと、ぞっとするような話がいろいろと出てきます。「丸ノコやサンダーで指を切り落としてしまった」「高所作業で墜落して大怪我をして後遺症が残った」といった取り返しのつかない事故です。こうした事故に遭った人は、それなりの数、いらっしゃるようです。

実は、SNSなどで発信している先輩大家さんの中にも、この法令を知らず、直接雇用をしてしまっている人が存在するようです。「工務店を通すより、直接日当を払った方が安いから」と、建設業の労災保険や損害賠償保険に一切加入せずに、職人さんを雇ってしまっているのです。

彼らは「今までたまたま誰も大怪我をしていないだけ」であり、薄氷の上で運ゲーをしているに過ぎません。実は、とんでもない爆弾を抱えながら投資をしているのです。

もし、あなたが無保険で直接雇用した人が現場で大怪我をし、後遺症が残ったり、最悪の事態になったりしたらどうなるでしょうか？

「安全配慮義務違反」を問われ、数千万単位の損害賠償請求が、雇用主である「あなた個人の財布（または法人）」にダイレクトに直撃します。たった数万円の経費をケチった代償として、人生がショートしてしまうのです。

「じゃあ、万が一の時に保険が下りるタイミーを使えば安心だ！」と思うかもしれません。

しかし、ここにも最大の落とし穴があります。 タイミーは確かに独自の損害賠償保険などを備えていますが、それは「規約の範囲内の業務」に限られます。 タイミーは規約により「建設業務（リフォーム工事やその補助）」を明確に禁止しています。

もし、あなたが規約を破ってワーカーにリフォーム作業を手伝わせ、そこで事故が起きた場合、どうなるでしょうか。「規約違反の作業をさせていた」という理由で、タイミー側の保険は一切適用されません。

運営からは完全に突き放され、全額自己負担となるだけでなく、当然アカウントは永久凍結されてしまうでしょう。

「知らなかった」では済まされないのが法律の世界です。 だからこそ、直接雇用ではなく、万が一の責任も相手が引き受けてくれる「外注」、すなわち「請負」の形をとる必要があります。

請負で依頼するということは、「1日いくらで手伝って」と時間を買うのではありません。「この部屋のクロス張りを◯万円で完成させて」と成果物に対して発注するということです。

これを実現するには、あなたの頭の中で依頼内容をシミュレーションしながら交渉しなければなりません。

「この職人さんは1日でこれくらいの作業ができるから、この部屋全体なら◯日で終わるはず。だから総額いくらで請け負ってもらおう。」

といった具合です。

実は、この「適正な作業量を見極め、１日の単価を意識したうえで請負単価に落とし込んで交渉する」という手法には、かなりの経験とノウハウが必要です。一朝一夕でできるほど簡単なものではありません。

そして、タイミーを利用するにあたっては、規約をきちんと守ることが絶対条件です。万が一の事故の際にあなたを守る保険を有効にするためにも、「リフォーム中の現場では絶対にお願いしない」というルールを徹底してください。

ルールを正しく理解し、安全な枠組みの中で外注する知識こそが、あなたを守る最強の盾になるのです。 

そして、そうした慎重さは、今の時代の日本だからこそできる「ボロ戸建て投資」というドル箱を、皆で守っていくことにも繋がります。

一般論として、特定の分野で何か重大な事故などが起こると、それを防止するために、様々な規制が強化されていきます。まずはタイミーなどの一企業のルール強化から始まり、業界団体の自主規制強化、そして、国の法令での規制強化と次第に厳しくなっていくものです。

そうならないためにも、現場の安全確保を徹底し、法令遵守でやっていきましょう。

6．「仮面ソルジャー」の真の姿を見抜く新しいメガネ 

ここまで読んだあなたなら、すでに「仮面ソルジャーの真の姿を見抜く新しいメガネ（視点）」を手に入れているはずです。

改めて先輩たちの発信を眺めてみてください。

🕶️ 「あれ？ この人、DIYを全て1人でやってるわけじゃないな。俺でなきゃ見逃しちゃうね。」

そして、これからあなたが短期間でセミリタイアした大家さんの発信内容を見る際には、こんな視点で見ることになるはずです。

「この人はどんな格安外注手法を使っているのだろうか？」

そうです。それが、これまで私がずっと研究・実践してきたことなのです。

そして、私はその研究を進めていくうちに、もう一つの重要な事実に突き当たりました。

驚異的なペースで拡大している彼らは、「自分にバッチリとハマる特定の格安外注手法」を見つけ出していたのです。

実は、仮面ソルジャーたちが使う格安外注手法には、大きく分けて5つのパターンが存在することがわかりました。

彼らの多くは、自分の適性に合ったどれか1つの手法をマスターして規模を拡大していました。

彼らは、人脈や調整力などの武器と外注手法の相性が一致したからこそ、面倒なマネジメント業務を無理なく継続できていたのです。

この「実態」に気づけただけでも、一気に事業を拡大していける方もいると思います。

感度の高い方であれば、ここまでのヒントだけでも、格安外注手法を作り出して、急拡大ができる人もいるかもしれません。

ご自身が持つ特殊能力や環境と掛け合わせることで、特定の格安外注手法を作り出していくことも可能だと思います。

しかし、知っていることとできることには雲泥の差があります。実際、やってみると大変ですよ。

では、特別な能力を持たないごく普通のサラリーマン大家は、一体どうやってこの「マネジメントのDIY」＝「格安外注手法」を実践すればいいのでしょうか？

実は、前述のことに気がついた私は、それらの手法を全て実践してみて、物件や作業内容に応じて使い分けてきました。

その中で、「特別な能力を持たなくてもできる、コツさえ分かれば極めて再現性の高いもう一つの手法」に気づき、新たに追加しました。これは、仮面ソルジャーたちは誰もやっていなかったものです。

それこそが「タイミー」を活用した格安外注手法なのです。

ただ、一旦待ってください。ここまででも結構長かったと思いますので、一旦休憩しましょう。

7．コーヒーブレイク☕ 

コーヒーブレイクとして、ここまで読んでいただいたお礼に、「機会損失診断シート」をプレゼントしたいと思います。第2章の計算ワークでご紹介した内容をあなたの場合に自動計算できるようにしたワークシートです。

🍀よつ葉公式LINEでプレゼントしています。公式LINEの画面下の「機会損失診断シート」というメニューをタップしてください。自動でワークシートのURLをお送りします。

このシートを使い、まずはご自身の「フルDIYによる見えない損失（機会損失）」と「外注する際の『格安』の目安」を計算してみてください！

（※ちなみに私は過去にこの計算をして、絶望しました。毎週毎週現場に通ってフルDIYで頑張っていたのに、実は安く外注することに注力したほうが得をするという事実に気づいてしまったからです。副業としてボロ戸建て投資をやっていてDIYに疲れているという方なら、同じ結果になる可能性が高いです。逆に、この計算をした上で、それでもフルDIYを今後も続けるべきと思った人がいましたら、ぜひ教えてください！（笑））

🫱☕🍀よつ葉公式LINE

8．タイミーという格安外注の最適解

さて、タイミーでワーカーさんを募集して残置物撤去や清掃をお願いするということを思いついた私は、実際に使ってみました。

すると、タイミーは驚くほど便利だったのです。

タイミーはマッチングが異様に早く、事前のコミュニケーションコストもほぼゼロでした。

タイミーなら、私が外注チームを創り上げるために行ってきた、営業活動や条件交渉といった事前調整は一切必要ありません。

そして、毎回違う人が物件に来てくれるので、外注先の予定や体力の制約を気にする必要がありません。必要あらば、毎日誰かに来てもらうことができます。一日2回でも、一度に複数人でも、簡単に人を呼ぶことができます。

この利便性は、私が創り上げて最強だと思っていた外注チームには欠けていた魅力でした。格安で特定の人にお願いする以上、その人の予定や体力は優先し、空いた時間に無理なく物件に来てもらうことが必要だったからです。

そして、タイミーの規約を遵守し、安全管理を徹底すれば、先程の数千万円の訴訟リスクは回避できます。

タイミーでは、他の格安外注手法とは異なり、ワーカーさんと直接雇用契約を結ぶことになります。ただ、ルールを遵守し、リフォーム中の物件では作業をお願いしないようにすれば、仮に現場で事故があっても、タイミーの保険でカバーすることが可能です。

このように、きちんとルールさえ守れば、タイミーは「外部から必要な労働力をすぐに安全に買うことができる」という最強のプラットフォームなのです。

もちろん、他の格安外注手法とは異なり、タイミーを使うには、「現場監督」という業務をこなす必要があります。しかし、毎回現場監督でやることは決まっています。言えば良いセリフも同じです。

しかし、タイミー活用の「型」さえ学んでしまえば、難しいものではありません。

安心してください。その型は私がもう作っておきました。

私がタイミーを使い始めた頃は、試行錯誤しながらだったので、ワーカーさんが指示待ちで何もせずに立ったままになってしまっていたことがありました。また、ワーカーさんによってはサボるのがうまい方もまれにいるので、そのような方が来てしまうと、あまり作業が進まないということもありました。

しかし、そうした私の失敗をあらかじめ予防できるよう、タイミー活用の「型」を洗練させてきました。ぜひこれを使って、最初からタイミーを賢く楽に使い、私と同じ失敗を繰り返さないでいただければと思います。

9．まとめ

それでは話を続けましょう。

第3章まで読んだあなたはすでに、「利回りの呪い」から解放され、事業を爆速で拡大するための新基準である「格安外注比率」の重要性に気づいているはずです。

しかし、問題は「具体的にどうすればいいのか？」です。

ここまでの無料の情報をもとに考えれば、勘の良い人なら、自分でその解を導き出し、具体的な行動まで結びつけられるはずです。自分でやってみたいと思った方は、DIYの精神で頑張ってみてください。その過程から得られる何かはあるはずです。

私がこれまでやってきたのは、まさにそういうことです。気合と根性のフルDIYからは卒業した後、今度は気合と根性で格安外注手法のDIY研究開発を行ってきました。それだけでもセミリタイアはできました。

一方で、その時間も惜しいという方や、どうしてもその答えが見当たらない方もいらっしゃると思います。

そういった方のために、私は気合と根性で頑張りました。

ここから先は有料になってしまいますが、私が過労で倒れた絶望の底から編み出した「ボロ戸建て投資におけるタイミーの活用術」を出し惜しみ一切なしで公開します。

私は試行錯誤の上、タイミーのワーカーさんを雇う際の現場監督の型を創り上げました。募集時のテンプレート、事前準備のチェックリスト、当日の声かけテンプレートなど、「これをそのまま使えば間違いない」というものです。

自分で一から試すというのは、「車輪の再発明」をするようなものです。多くの方にとっては、私の教材をコピペしてすぐ使うほうが、広い意味での「格安外注」になると確信しています。

ぜひ、フルDIYを見直すきっかけにしていただければと思います。

いずれにせよ、ここまで読んでいただくことができて、とってもうれしいです。ありがとうございました！

🍀よつ葉

​👇 本教材の続きの概要はこちら 👇

📚️残りの目次📚️

第4章　どれを選ぶ？「マネジメントのDIY」を実現する仮面ソルジャーたちの6つの格安外注ポートフォリオ徹底比較

第5章　タイミーはリフォームには使えない！軽作業に絞った賢い活用術

第6章　コピペですぐに始めよう！優秀なワーカーさんを集める募集と準備の「型」

第7章　当日までの準備が大切！募集後から当日までのタスクと現場の声かけテンプレート徹底解説

第8章　【タイミー×ボロ戸建て】現場の手放れを極める！仕組みで回す「経営者流」現場マネジメント術

第9章　優秀なワーカーさんを惹きつけ続ける「高評価」の絶対維持戦略

第10章　タイミーでの「引き抜き（直接雇用）」は無理ゲー！？絶対にお勧めしない本当の理由とドライな割り切り

第11章　労働力の確保だけじゃない！究極の大人の遊び「ワーカーガチャ」と事業継続のためのエンタメ化の重要性

おわりに：さあ今から始めよう！タイミーから始まる資本家への道

🫱得られること🫲

​✅ 6つの格安外注ポートフォリオ徹底比較

​✅ リフォーム不可のタイミーで、合法かつ圧倒的に現場を回す「軽作業」の切り出し方

​✅ コピペでそのまま使える！優秀なワーカーさんが殺到する「募集と準備のテンプレート」

​✅ ワーカーさんを一切迷わせず、あなたの思い通りに自律的に動いてもらうための「声かけの型」

​✅ 質の高い人材を現場に惹きつけ続ける、「高評価」の絶対維持戦略

​✅ 【超重要】タイミーでの直接雇用（引き抜き）は絶対にオススメしない裏の理由

​✅ 孤独なフルDIYを「究極の大人の遊び」へと昇華させる、ワーカーガチャの楽しみ方

​✅ セミリタイアと幸福に関するよつ葉の人生哲学

✅ チュートリアル・ミッションによるあなたの具体的アクションへのサポート

​🎁【ご購入者全員へ】​３大特典のプレゼント🎁

本編をご購入された方には、以下の３大特典を無料でプレゼントします！

①本教材のオーディオブック（声:VOICEVOX:四国めたん）

物件への移動中や、現場でのDIY作業中にも「耳から」学べるよう、全編を音声化してオーディオブックを作りました。ボロ戸建てDIY投資家には耳が空いている時間が大量にあるはずです。作業中に繰り返し聞き、タイミー外注による「資本家のマインド」を脳に直接インストールしてください！

なお、こちらは、将来的には単品でも販売予定のものですが、本教材の購入者様には無料プレゼントします。

②コピペですぐに始めよう！タイミー募集テンプレート

本編の「第6章」で解説しているタイミーの募集用テンプレートをまとめました。ご自身のスマートフォンやPCから、タイミーの「求人のひな形」および「求人作成」の画面にそのままコピー＆ペーストしてご活用ください。

③購入者限定コミュニティへの参加権

よつ葉の有料教材に投資するという意思決定をした「一定の覚悟のある投資家」だけが集まるLINEオープンチャットにご招待します。

※３大特典の具体的な受け取り手順は、巻末の「おわりに」にてご案内します。

​🎁 購入者限定永久特典：今後リリースする全教材が全て30%OFF！「よつ葉オーナーズ割引」​🎁

本編をご購入いただいた方には、「よつ葉オーナーズ割引」の権利をプレゼントします。こちらは、よつ葉が今後制作する有料教材を、一生涯【30%OFF】の特別価格で購入できるという権利です。

次回作以降のリリース時には、本教材の「購入者限定エリア」に30%OFF用の決済リンクを設置し、Tipsの通知機能（メール）にてお知らせいたします。

＜Q&Aコーナー＞

Q1. 自分の物件はかなりの田舎です。タイミーを募集しても誰も来ないのではないでしょうか？

A1. 結論から言うと、地方・田舎でも全く問題ありません。むしろ「地方ならではの強み」があります。

まず、定量的に公表されているデータでご説明しましょう。

タイミーは年々利用者が右肩上がりで増えています。株式会社タイミーのIR資料によると、2026年4月時点で登録ワーカー数は「1420万人」でした。そのうち、月間一回以上働いたワーカーは「250万人」という数字が公表されています。圧倒的なワーカーの数です。

次に、私のこれまでのワーカーさんへのヒアリングという定性的なデータでご説明します。

地方のワーカーさんは「家の近くにスキマ仕事がない」という悩みを抱えており、仕事に飢えています。本書で解説する「コピペ募集テンプレート」を使えば、意欲的なワーカーさんを地方の物件にもしっかりと惹きつけることができます。

私のこれまでの関東郊外での経験では、「片道40分かけて来ました！」「1〜2時間圏内なら全然行きます！」というワーカーさんが大多数です。私の物件のエリアは関東ではありますが、都心からかなり離れた、自然豊かな田舎のエリアです。そんな地域でも、募集をかけると基本的にはその日のうちに応募が来ます。逆にすぐ決まってしまうので、仮に日時を間違えたときには焦って修正するくらいです。

しかも、タイミーのヘビーユーザーはかなり多い印象です。評価の高い熱心なユーザーから優先的にマッチングするアルゴリズムもあり、来てくれたワーカーさんの多くはヘビーユーザーでした。過去の履歴を見ると、かなりの頻度でタイミーを使っていて驚かされます。

タイミーでは仕事の募集側には特に制限はないのですが、ワーカーさんに対しては１日１件、週39時間未満という就労時間の制限があります。そうした熱心なワーカーさんとの会話の中では、常にその上限を気にしながら案件を選んでいる様子が伝わってきています。

​Q2.全体的な傾向はよくわかりました。しかし、タイミーは都道府県ごとにワーカーの登録数を公開していないため、自分の県は極端にワーカーが少ないのではないかと不安です。

A2. よく調べましたね。そうした、自分で一次情報を確認する姿勢は大切です。わかりました。それでも不安だという方のために、以下の返金保証をつけます。

​🛡️ 初回3連続マッチング不成立の場合の全額返金保証

​本教材には、初回3連続マッチング不成立の場合の「全額返金保証」をお付けします。​以下の条件を満たしたにもかかわらず、ワーカーさんが誰一人として集まらなかった場合、その証拠を提出いただきましたら、教材代金を全額返金いたします。

​条件1： タイミーでの「初めての募集（過去の評価がゼロの初期状態）」であること

​条件2： 本教材の第6章で提供している「募集テンプレート（コピペ用）」を一言一句そのまま使用すること

​条件3： 作業希望日の「3日以上前」から募集を開始し、締め切りまで募集をかけ続けること

​条件4： 上記を満たした上で、最初の募集から「3回連続」で応募者がゼロ（マッチング不成立）だった場合

🔥 【購入者限定】チュートリアル・ミッション＆ミッションクリア時のシークレット特典

あなたが本物の経営者としての一歩を確実に踏み出せるよう、本編には特別な仕組みを用意しました。それが、購入者限定の【チュートリアル・ミッション】です。

教材を購入された方には、実際にタイミーを使い始める第一歩を後押しするチュートリアル・ミッションに参加いただけます。

あなたが迷わず行動できるよう、公式LINEから「ステップバイステップの具体的なミッション」を自動で提示していく仕組みです。 

そして、あなたが具体的なアクションを起こして各ミッションをクリアした際には、シークレット特典を自動でプレゼントしていきます。

その仕組みを作りこんだ結果、上記の特典よりも、このシークレット特典のほうが多いという、まさかの状況になってしまっています。（笑）

このように、具体的なアクションをいち早く起こした人が得をする仕組みまで本気で設計しています。正直、この仕組みだけでも教材の本体価格以上の価値があると思います。そのため、経営者としては、本当にこれを一緒に無料で出すべきか、最後の最後まで悩みました。

しかし、やはり「過去の私のような限界ボロ戸建て投資家を救いたい」という気持ちを優先し、無料で提供することにしました。これまで何も情報発信をしてこなかった「よつ葉」のコンテンツに投資してみようと思ってくれた方の期待に、フルスイングで応えたいのです。

「いつかやろう」は、絶対にやりません。 だからこそ、あなたの「行動したい」「現状を変えたい」という本気の決意を最大限に後押しし、挫折させないための環境を作ることにしたのです。

知識を武器に変え、その武器を使う覚悟ができた方だけ、この先の扉を開いてください。 

【重要なお知らせ】本編（有料版）の段階的値上げについて 

本教材は、リリース特別価格として50部限定で販売を開始し、その後は50部販売ごとに段階的に価格を引き上げていく予定です。確実に最安値で購入できる先行販売の案内も予定していますので、ぜひ先ほどのコーヒーブレイクでご案内した🍀よつ葉公式LINEをご確認ください。

この価格設定の結果、仮に多くの方に購入いただいた場合は、初期の価格からすると何倍にも跳ね上がってしまいます。しかし、仮にシステム上の上限価格に達したとしても、「過去の私」であれば確実に元は取れると自負しております。

さらに、今後、このコンテンツはただの読み物で終わらせず、読者のフィードバックを受けて追記・改定し、これから現場で得られたノウハウも追加していきます。「進化する教材」として価値を高め続けていく予定です。

もちろん、早い段階でご決断いただいた皆様には、今後コンテンツがどれだけ追加されても無料でアップデート版をお受け取りいただける権利をお約束します。

​なお、​本教材については、読者の方に対して最大限の価値をお届けできるよう、Tipsにて公開することにいたしました。noteでは再現できない特殊な機能を活用して、提供できる価値を最大限まで引き上げたいからです。いち早く購入いただいた方こそ得をするサプライズをもう一つご用意しています。

もう、あなたがホコリまみれになって週末を潰す必要はありません。

「あなたの奪われた時間」と「失い続けている家賃収入（機会損失）」を取り戻してほしいのです。

労働者を卒業し「資本家」となるための、圧倒的な現場効率化の世界へご案内します。

準備はいいですか？ それでは、労働者を卒業し「資本家」となるための、圧倒的な現場効率化の世界へご案内します。 

次章では、仮面ソルジャーたちが初心者では気づかないところでやっている悪魔的なコストパフォーマンスの外注手法の全貌を公開します。そして、6つの格安外注手法を比較分析し、外注初心者が選ぶべき圧倒的な「初手」が、タイミーである理由を解き明かしていきます。 

​💡 次章に進む前に（経営者としての覚悟と免責事項） 

​ここから先の「マネジメントのDIY」は、あなた自身が「作業員」から「経営者」へとシフトするための強力なノウハウです。だからこそ、実践にあたっては以下の「経営者としての完全な自己責任（免責事項）」にご同意いただく必要があります。 

​安全管理と労務リスクの徹底： タイミーのワーカーさんには絶対に危険な作業をさせず、現場の安全はあなたが100%責任を持って守ってください。万が一、現場での事故、怪我、ワーカーさんとの間での法的・個人的なトラブル等が発生した場合でも、当方は一切の責任を負いかねます。 

​投資および経営判断の自己責任： 本教材のノウハウを活用した結果生じた、いかなる金銭的損失、機会損失、事業上のトラブル等についても、筆者は一切の責任を負いません。利益を保証するものではない点をご理解の上、すべて自己責任にてご判断ください。 

​プラットフォーム規約の変動と記事の更新： タイミー等の各種サービスの手数料や規約等は予告なく変更される場合があります。本教材も適宜アップデート（改訂）を予定しておりますが、プラットフォーム側の仕様変更に対して、記事の更新が間に合わない期間がどうしても生じてしまいます。実践の際は、必ずご自身で最新の公式ルールをご確認ください。 

​この厳しいルール（免責事項）に同意し、経営者として本気で現状を変えたいと覚悟を決めた方だけ、この先の「第4章」へお進みください！