個人事業主・フリーランスの賃貸審査は厳しい？審査基準と通過するための対策を徹底解説

個人事業主・フリーランスの賃貸審査は厳しい？審査基準と通過するための対策を徹底解説

どうもこんにちは！ラグシア不動産です。

今回は、個人事業主・フリーランスの賃貸審査について解説していきます。

「独立したばかりだけど、マンションは借りられる？」

「売上はあるのに、確定申告の所得が低くて審査に落ちる？」

「個人事業主というだけで審査が厳しくなる？」

このような疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

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個人事業主・フリーランス・経営者・夜職の方など、職業や収入形態にとらわれず、一人ひとりの状況に合わせた審査対策をご提案しています。

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それでは本題に入ります！

1. 個人事業主・フリーランスはなぜ賃貸審査が厳しいのか？

まず結論からお伝えすると、個人事業主・フリーランスでも賃貸物件を借りることは十分可能です。

ただし、会社員と比較すると、審査が慎重になる傾向があります。

理由は大きく3つあります。

① 収入が安定しているか判断しにくい

会社員は毎月決まった給与が支払われるケースが多い一方、個人事業主は月によって収入が変動することがあります。

そのため、保証会社や管理会社は継続的に家賃を支払えるかどうかを慎重に確認します。

② 収入を証明する書類が異なる

会社員の場合は源泉徴収票や給与明細などで収入を確認できますが、個人事業主の場合は確定申告書を求められることが一般的です。

特に独立直後で確定申告の実績がない場合は、収入を証明する資料が不足しがちです。

③ 売上と所得が異なる

個人事業主の場合、年間売上が1,000万円あったとしても、経費を差し引いた所得が200万円というケースもあります。

審査では売上だけでなく、所得や資金状況を重視されることがあるため、売上が高いからといって必ず審査に通るわけではありません。

2. 個人事業主の賃貸審査では何を見られる？

審査では、主に以下の項目が確認されます。

なお、すべての保証会社が同じ項目を確認するわけではありません。

特に信用情報については、信用情報機関への照会を行う保証会社と、そうでない保証会社があります。

3. 賃貸審査で重要なのは売上？それとも所得？

個人事業主の審査において、特に理解しておきたいのが「売上」と「所得」の違いです。

例えば、以下の2人を比較してみましょう。

売上だけを見るとAさんの方が事業規模は大きいですが、所得はBさんの方が高くなっています。

保証会社によって判断基準は異なりますが、所得を重視する審査では、Bさんの方が有利になる可能性があります。

つまり、売上が高いことと、賃貸審査に強いことは必ずしも一致しません。

特に節税目的で経費を多く計上している個人事業主の方は注意が必要です。

4. 家賃はいくらまでなら審査に通る？

一般的に、賃貸審査では年間収入が家賃の36倍程度あることが一つの目安として使われることがあります。

例えば、年間所得を基準として36倍で計算した場合は以下のとおりです。

※管理費・共益費を含めた月額総額で計算する場合があります。

※上記は年間所得を基準にした参考計算であり、すべての保証会社に共通する審査基準ではありません。売上・所得のどちらを重視するかも審査先によって異なります。

実際には、所得が基準を下回っていても、預貯金や事業実績などを総合的に判断して審査に通るケースがあります。

反対に、十分な所得があっても、信用情報や過去の家賃滞納などが原因で否決されることもあります。

5. 独立したばかりでも賃貸契約はできる？

独立直後でも賃貸契約は可能です。

ただし、事業実績が少ない場合は、会社員時代の収入や現在の取引状況などを追加資料で説明することが重要になります。

例えば、以下のような書類が役立つ場合があります。

特に、会社員時代と同じ業種で独立した場合は、これまでの職歴や取引実績が収入の継続性を説明する材料になることがあります。

ただし、書類を提出すれば必ず審査に通るというわけではありません。

6. 赤字申告・所得が低い場合の対策

個人事業主の方の中には、節税によって確定申告上の所得を低く抑えている方もいると思います。

しかし、賃貸審査では所得が低いことが不利に働く場合があります。

そのような場合には、次の対策が考えられます。

① 預貯金を証明する

所得が低くても、十分な預貯金があれば、家賃の支払能力を補足的に説明できる場合があります。

ただし、預貯金による審査を受け付けていない物件もあります。

② 直近の売上や取引実績を提出する

前年の確定申告書だけでは現在の収入状況が正確に伝わらない場合、直近の売上資料や入金履歴などが役立つことがあります。

③ 連帯保証人を検討する

安定した収入のある親族などを連帯保証人に設定することで、審査上の支払能力を補える場合があります。

ただし、保証会社や貸主が連帯保証人を認めていることが前提です。

④ 審査基準に合った物件を選ぶ

実は、これが非常に重要です。

同じ申込者でも、保証会社や管理会社が異なれば審査結果が変わる可能性があります。

そのため、物件を選ぶ段階から審査基準を意識することが大切です。

7. 保証会社によって審査基準は違う

賃貸審査で重要な役割を担っているのが家賃保証会社です。

保証会社にはさまざまな種類があり、確認する情報や審査方法が異なります。

一般的には、以下のように分類されることがあります。

信販系保証会社

クレジットカードやローンなどに関する信用情報を照会する場合があり、過去の支払い状況が審査に影響する可能性があります。

信用情報機関への照会を行わない保証会社

信販系とは異なる方法で、収入・職業・過去の家賃支払い状況などを審査する会社があります。

ただし、信用情報機関への照会がないからといって、必ず審査が緩いわけではありません。

独立系保証会社

独自の審査基準を設けている保証会社もあります。

個人事業主やフリーランスの審査では、保証会社ごとの判断基準を把握しておくことが重要です。

なお、実際に利用できる保証会社は物件によって指定されている場合が多く、入居希望者が自由に選べるとは限りません。

8. 一度審査に落ちた場合はどうする？

審査に落ちたからといって、すべての賃貸物件を借りられなくなるわけではありません。

大切なのは、同じ条件で申し込みを繰り返すのではなく、原因を整理することです。

考えられる対策は以下のとおりです。

① 別の保証会社を利用できる物件を探す

審査基準が異なる保証会社であれば、結果が変わる可能性があります。

② 収入や資産を証明する追加資料を提出する

所得だけでは支払能力を判断しにくい場合、預貯金や取引実績などの資料が役立つことがあります。

③ 家賃の条件を見直す

希望する家賃と所得のバランスを見直すことで、審査の選択肢が広がる可能性があります。

④ 申込内容に不備がないか確認する

職業・事業内容・年収などの記載に誤りがあると、審査に影響することがあります。

⑤ 審査に詳しい不動産会社に相談する

審査の経験が豊富な不動産会社であれば、申込者の状況を踏まえた物件選びや必要書類の準備をサポートできます。

なお、保証会社の否決理由は開示されないことも多いため、必ずしも正確な原因を特定できるわけではありません。

9. 個人事業主・フリーランスが審査前に準備しておくべき書類

スムーズに審査を進めるために、以下の書類を事前に準備しておくことをおすすめします。

※実際に必要となる書類は、保証会社や管理会社によって異なります。

10. まとめ

個人事業主・フリーランスの賃貸審査は、会社員と比較して慎重に判断されることがあります。

しかし、個人事業主だからという理由だけで賃貸契約ができないわけではありません。

重要なのは、以下の3点です。

特に独立直後や赤字申告の場合は、物件選びの段階から審査を意識することが重要になります。

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