本記事では、サラリーマンのわたしが不動産賃貸業をはじめたきっかけと、1年間かけて収集した情報、そしてその検討経緯を記録として残しておこうと思い、したためた記事になります。私自身の個人的なキャリア（転職活動等）の話にも触れていることに加えて、知識やソースの棚卸しにそれなりの時間をかけたこともあり、有料記事とさせていただきますこと、ご了承ください。
中古区分マンション営業からの連絡
みなさんご存知の通り、
社会人になると、会社携帯、私用携帯にかかわらず、急に不動産営業の電話がきます。どこから漏れたのだろうと疑いながら強引なセールストークを何度か聞いてみるものの、3回目くらいから「すみません、ちなみにこの番号はどこから手に入れられてるのでしょうか」と聞き返している人も少なくないかと思います。
私の場合は、社会人5-6年目、2社目のPEファンド向けの事業DDやM&A戦略の策定、事業再生、中期経営計画の策定を支援するコンサルティング会社で2-3年たった頃、中古の区分マンションの営業の方からご連絡いただき、投資には興味があったので、とりあえず最寄りにあったホテルラウンジで話を聞きました。
ファミリータイプで、収支へぎりぎりトントンになるみたいなお話だったと記憶してます。
当時、不動産投資の「ふ」の字も知らなかったわたし。
オーバーローン＝100万円とあり、
「この100万円はなんですか？」
と、素朴に聞いた際、
「なんでも自由にお使い頂けるお金です」
と返ってきました。
「・・・？」
となったのを覚えています。初めての方にご説明すると、融資の範囲の話でして、物件価格分を融資してもらえることを「フルローン」、物件価格に加えて、通常物件価格の7-8%かかる物件購入時の諸経費の分までの融資してもらえることを「オーバーローン」と言います。
一般的にアパート投資の場合（特に昨今では）フルローンが出ることは珍しく、0.5-1割程度の頭金を出さないと融資できない、とアパートローンを扱っている金融機関からは言われます。地銀や信金、ノンバンクさんからは、2-3割の頭金を要求されることも少なくありません。
頭金などを入れて融資額を少なくして毎月の返済額を小さくし、毎月のキャッシュフローを増やすことができるという側面がありますが、毎月のキャッシュフローを得ること（インカムゲイン）が目的の不動産投資家の場合、極力自己資金をださずに、（低金利で）融資期間を最大限に伸ばすことでキャッシュフローを黒字化するか、レバレッジを効かせることが正とされる中、フルローンやオーバーローンは魅力的。と言う話です。
なお、不動産投資家の中には極力融資期間を短くして物件の資産化を加速させたい人や、戸建て投資の際など現金買いすることでランニングコストを抑えて低リスクで不動産賃貸業を進めていく人など、目的によって融資の使い方が変わります。
当時は 不動産Gマン滝島 さんのようなコンテンツも見ておらず、区分マンションへの偏見もなく、とりあえず始めてみたかったものの、同棲していた彼女の反対により見送りました。
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