こんにちはしぇんろんです。
今回のテーマは
年利7%で運用できる『みんなで大家さん』は実際にかせげるのか？
こちらについて解説していきます。
最近、話題沸騰中の『みんなで大家さん』は本当に利益がでるのか気になりますよね?
この記事で分かる事は下記の通り
みんなで大家さんとは？
おすすめしない5つの理由
では、早速解説していきます。
みんなで大家さんとは？
公式ホームページによると、『みんなで大家さん』は、不動産の安定した賃貸利益を分配する資産運用です。とのことでした。
特徴として
・株より低リスク、預金より高利回り
・預金感覚で始められる
・想定利回り6.0〜7.0%
・テレビ、新聞、専門誌などで高評価
・面倒な不動産の管理等は一切不要
・申し込み手数料は無料
・1口100万円から投資可能
・年6回の隔月で分配金が受け取れる
・優先劣後システムを採用
簡単に言うと、こういう仕組みになってます。
1みんなで少しずつお金を出し合って
2まとまったお金で良い不動産を買って
3その収益を皆んなで分け合う
過去に紹介したREITと、コンセプトは似てますね。
匿名組合契約とは？
では、みんなで大家さんはどのような仕組みで不動産投資をするのか？
みんなで大家さんに投資する場合、皆さんは、みんなで大家さんを運営している都市綜研インベストファンド株式会社と『匿名組合契約』を結ぶことになります。
この匿名組合契約と言う言葉はとても重要なコトなので、しっかり覚えていきましょう。
匿名組合契約の特徴
他の出資者が分からない
あなたと事業者との2者間契約であり、他の出資者の存在や情報はわかりません。
登記費用が要らない
不動産の所有権は事業者にあり、皆さんに所有権はありません。そのため、登記費用を負担しないで済みます。
株式のように、自己の持ち分を売ったり買ったりできる流動性がない
もし、皆さんが株主であれば、帳簿を閲覧したりするだけでなく、株主の立場から事業に口出しすることも可能です。
ですが、匿名組合契約においては、事業者の経営に口出しすることはできません。
基本的に、事業者任せになってしまいます。
したがって、事業運営者を信頼できるかどうか？
これが、決定的に重要な要素になります。
運営会社について
まず、販売代理人は『みんなで大家さん販売株式会社』
みんなで大家さんシリーズの販売を担当する会社です。
販売を担当する会社だけで1つの会社を作っているんですね！
皆さんが『みんなで大家さん』に関して、質問したり、資料請求をしたりするなら相手先はこの会社になります。
会社概要はこの通り
本社所在地:東京都千代田区麹町
代表取締役:柳瀬健一氏
創設:1998年8月
資本金:1億円
社員数:62名
次に、営業者は『都市綜研インベストファンド株式会社』
『みんなで大家さん』シリーズの管理・運営を行う会社です。
こちらの会社は、
・新規物件の仕入れ調査
・保有物件の管理、運営
・保有物件の売却
・出資者への分配
・運用レポートの提出
こういったことを担当する会社です。
会社概要はこの通り
本社所在地:大阪府大阪市北区堂島
代表取締役:柳瀬健一氏
創設:1999年8月
資本金:29億2,330万9,139円
ちなみに、この『都市綜研インベストファンド株式会社』は、2013年5月に、大阪府から2ヶ月ほどの営業停止処分を受けたことがあります。
この事は、都市綜研インベストファンド株式会社のホームページにも記載されています。
2013年以降、みんなで大家さんはトラブルを起こすことなく運営を続けています。
以上が、概要ですね！
次に、私しぇんろんが、『みんなで大家さん』をオススメしない5つの理由について解説しますね！
おすすめしない5つの理由
①匿名組合スキーム
②古典的な要注意ワード
③運営会社の財務状況
④最低100万円〜と投資額が大きい
⑤税制上も不利
①匿名組合スキーム
先ほど解説した『匿名組合』というスキームには、大きな課題があります。
投資家保護の仕組みが弱いんですね！
ハッキリ言って、このスキームを使っているということだけで『素人は投資しない方がいい』というレベルです。
なぜかと言うと過去に、日本で起きた巨額の詐欺事件では、匿名組合スキームが利用されています。
例えば、
平成電電事件(2006)
通信ベンチャーの『平成電電事』が、年利10%という高金利で個人投資家を釣り19,000人から490億円を集め、その後、倒産。経営陣は詐欺罪で逮捕されました。
安愚楽牧場事件(2011)
株式会社『安愚楽牧場』が、繁殖用の母牛に出資すれば毎年生まれる子牛の売却代金で多額のリターンが望めると出資を募りました。
しかし、多額の出資を集めるも、倒産。
73,356人が約4,300億円の被害を受けました。
最近では、ソーシャルレンティング業界でトラブルが頻発していましたね！
ソーシャルレンティングというのは、
お金を借りたい事業主
投資したい個人
この2者をマッチングさせる金融サービスです。
ソーシャルレンティング業界でも、まさに『匿名組合』のスキームを利用しています。
ソーシャルレンティング業界最大手だったmaneoは、
運用利回り5〜8%の高配当を謳い、出資を募りました。
過去の元本割れは0と言っていました。
2018年4月時点で約1170億円ものお金を集めることに成功しました。
しかし、実際は自転車操業。集めたお金の一部は投資とは別目的に流用されていました。
2019年3月時点で300億円の投資への配当が滞り、集団起訴に発展してしまいました。
また、ソーシャルレンティング業界2位だったSBIソーシャルレンティング
こちらも、不祥事を起こして廃業に至っています。
個人投資家から集めたお金を、ちゃんと管理して運用していなかったんですね！
親会社のSBIホールディングスは、子会社のSBIソーシャルレンティングの廃業とソーシャルレンティング事業から撤退を決めました。
匿名組合スキームというのは、まさに疑惑のブラックボックス。
個人投資家からは、自分の出資したお金がどう使われているか良く見えないんです。
その意味で、投資家保護の観点からは信用し難い仕組みです。
個人的には、私の頭の中では、『匿名組合』と『ポンジスキーム』これはセットになってるぐらいです。
匿名組合と聞いたらポンジスキームを疑う！それぐらい信用していません。
もちろん、匿名組合契約というルールが存在する以上、一部の人にとっては、有用性があること、存在価値があふこと、これらは否定しません。
しかし、『匿名組合』を利用した詐欺・詐欺まがいの行為が発生していることも事実です。
匿名組合契約の投資スキームというのは、基本的に、資金力が有り投資経験が豊富な"プロ"が投資対象として選ぶべきモノです。
投資素人さんが、それも『安定した利益が欲しい』という低リスク思考の人が投資対象として選ぶべきモノではありません。
私は匿名組合型の投資スキームをshenlllon.comで勧めることは一生ないでしょう。
② 古典的な要注意ワード
『みんなで大家さん』の広告には典型的な要注意ワードも見受けられます。
資産運用や投資をする時に、このワードを見たら警戒しよう！というものですね。
いくつか紹介します。
『あなたとともに、笑顔が増える』
安心感を醸し出すためのワードです。
※未来はいつも不確実
※投資にはリスクがある
このことをしっかり理解している金融業者は『これに投資したら笑顔が増えますよ』というような勧誘文句は通常使いません。
『日々の価格変動がないため元本の安全性が高い』
ここは、前後の関係がちょっとおかしいですね！
※株価の様に、毎日時価を確認できない
※元本の安全性の高さ
この２つは関係ありません。
『みんなで大家さん』に出資したお金は、
不動産というリスク資産に変わっています。
『みんなで大家さん』の保有する不動産の評価額が高いか低いか！
『みんなで大家さん』の保有する不動産の賃貸料は間違いなく回収できているのか
『みんなで大家さん』の資金繰りは問題ないか
出資者が出したお金の元本の安全性は、こう言ったことに依存します。
なので、前後関係がおかしいですよね！
『預金感覚で始められる資産運用』
預金感覚と言われたら皆さんどう思いますか?
たいしてリスクが大きくない感じがしてしまいますよね？
これに加えて、
※安定して金利7.0%
※年間6回の分配金
というフレーズがセットですからね！！
高利回り・安全・分配金、皆んな大好きな言葉ですよね笑
しかし、皆さん考えてみて下さい。
株のようなハイリスクな資産でさえ、
インデックスの想定リターンは5〜7%程度です。
※インデックスとは、日経平均株価やS&P500といった指数のことです。
インデックス投資の王様とも言えるS&P500連動ファンド
これですら、長期でならしたトータルリターンは7%程度に落ち着きます。
預金と同じ感覚でこの高利回りが得られるなら、確かに優良商品と言えそうです。
ですが、『預金感覚』と言っているだけで『預金と同じ』とは言っていません。
勝手に過大な期待を持たないように、ご注意してくださいね！
ユーザーが、元本割れが起きるのは『理論上0では無い』けど、実際はかなり安全。
こんな風に思い込んでしまう様なホームページ構成になっています...怖い
※年利7.0%もの高利回り
※元本割れの可能性が殆どない
この２つを両立させるのは殆ど不可能です
もしリターンが7%あるなら、それ相応のリスクを背負わなくてはいけませ。
③運営会社の財務状況
おすすめしない理由3つ目は、営業会社の財務状況です。
2022年3月31日時点の貸借対照表を見ました。
総資産は約1230億円
この内1170億円が不動産でした。
そして負債は1140億円
この内、個人投資家から集めたお金は895億円です。
自己資本比率は約7.35%
つまり、集めたお金をフルに使って不動産投資をしている感じですね。
自己資本比率は業界平均水準の遥か下です。
この数値はかなり低いです。
アクセル全開のリスクテイクですね。
1年以内に現金化できる資産を(流動資産)は、約62億円
一方で、1年以内に支払わなければいけない負債(流動負債)は約258億円
もう少し分かりやすく単位を下げてみると
家計に例えるなら
1年以内に現金化できる資産は62万円なのに、1年以内に払わなければならない借金が258万円ある
こんな状況なんです。
企業の安全性を測る指標に『流動比率』というものがあります。
計算式は、流動資産÷流動負債
計算式の意味は、1年以内に支払わなければいけない負債の何倍の資産を持っているか！
これの目安は、200%以上あると安全、100%〜200%でまあ水準。100%未満で危険。
気になる『みんなで大家さん』の運営会社の流動比率は約24%
かなり低いですよね...
損益計算書がまだ公表されていないので何とも言えないのですが、貸借対照表の観点から見ると資金繰りはギリギリですね。
この負債をキッチリ払い続けるには、
・持っている不動産を売って現金化する
・さらに出資を募る
基本的には、2つに1つです。
ここでこんな疑問を抱いた人も居ると思います。
不動産を売らなくても家賃収入があれば何とかなるんじゃない？？
しかし、家賃収入のみで、5年満期の出資金を一括償還することは難しいでしょう。
こういうケースを考えてみましょう。
1000万円分の出資を受けて、年間家賃収入80万円の物件を買った。
そして5年後、出資金1000万円を投資家に返さなくてはいけない。
この場合、5年間で貯めた利益だけで投資家に1000万円全額返せますか?と言う話しになります。
しかもその5年間に年6%〜7%の高利回りで利益を投資家に分配しなくてはいけません。
普通に考えれば不動産を売って現金化しないと資金繰りが間に合いません。
もちろん保有する不動産を一切売却せずに、出資者に7%×5年分の分配金を払いながら5年後に100%の元本を返済できる。
それぐらい超多額のインカムが発生する不動産を買えているなら話は別ですけど...
一体年利何%で回さないといけないんだ？という感じです。
結局、『みんなで大家さん』が行き詰まる時というのは、
ここ最近続いている不動産の値上がりがストップして、持っている不動産が高く売れなくなった時。
個人投資家から次の出資が集まらなかった時。
になると思います。
『みんなで大家さん』は、令和3年から令和4年の間に多額の出資を集めました。
令和3年3月末時点の出資金残高
約520億円
令和4年3月末時点の出資金残高
約895億円
差し引き、ざっくり375億円の出資金を集めたことになります。
この多額の出資の満期が訪れるタイミングは4〜5年後でしょう。
この時、
・資金繰りは大丈夫なのか？
・不動産市場は伸びているのか?
・個人投資家から更なる資金を集められる
のか？
この辺りが、投資するかどうかの重要な判断ポイントになるでしょう。
ちなみに、概要で説明したように、『みんなで大家さん』には、投資家から預かったお金を運用している運用会社の他に『みんなで大家さん』を売るための、販売会社がありましたよね！
こちらは、超、財務優良企業です。
令和4年の決算書によると、
総資産は約42億円
内、約30億円が現預金
自己資本比率は、約70%
流動比率は、約270%で、かなり安全圏です。
この販売会社の方は、『みんなで大家さん』というシステムを売れば売るほど手数料で儲かる会社になってます。
ちなみに、この手数料は、誰がどうやって負担しているんだ...？
もうお分かりですよね。個人投資家からですよね。
コレについても、当然思いを巡らせておくべきでしょう。
こちらの会社に関しては、万に一つも潰れる可能性は無さそうですね...
④最低100万円〜と投資額が大きい
投資の世界では
ハイリスク・ハイリターン
ローリスク・ローリターン
基本的には、この関係が成立しています。
私の個人的な見解ですが、『みんなで大家さん』はハイリスク案件です。
こう言った案件で収益を得るためには、分散投資の徹底が必須です。
その観点では、『100万円』という投資ロットは、普通の人には大き過ぎます。
皆さん『ジャンクボンド』『ハイイールド債』という言葉をご存知でしょうか？
ジャンクボンドというのは、
元利金の返済が滞る可能が高い債券のことです。
つまり、貸したお金が返ってこなくなるリスクが高い債券のことです。
リスクが高い分、利回りも高いです。
このジャンクボンドで稼ぐ方法を発見したのが『ジャンクボンドの王様』と呼ばれたマイケル・ミルケンです。
彼は、こんなイメージを考えました。
ジャンクボンドは、確かにリスクが高いが、利回りが高いという魅力もある。
数千本投資すれば、デフォルトする債券が数十本あっても、トータル儲かるはずだ！
要するに、
一定の債権が満期を迎えられず紙クズになる事を前提に、それでもトータル儲かる投資法を開発したわけですね！
HYGという、ジャンクボンドばかり投資しているファンドがあります。
このファンドでは、なんと約1,300本ものジャンクボンドに投資しています。
コレこそが、ジャンクボンド投資で勝つ秘訣なんですね！
この内いくつかがデフォルトしても、他の高利回り債券がカバーしてくれます。
もちろん、『みんなで大家さん』への出資が、ジャンクボンド投資と同じだと言っている訳ではありません。
ですが、財務諸表やスキームを見る限り、『ローリスク』だと思えないことも事実です。
リスクの高いモノに投資する時は、とにかく分散投資を徹底します。
万が一を考えつつ、万が一が起きた時でさえも収益・資産に致命傷が起きないようにします。
これが基本のスタンスです。
総資産の1%とか、MAXでもそのぐらいに止めるべきだというのがshenlllon.comの私見です。
つまり、ハイリスクなモノに100万円投資したければ1億円ぐらい持っていた方が良いということです。
⑤税制上も不利
最後に、税制の話です。
匿名組合への出資を通じて得た収益は、『雑所得』扱いになります。
これは、投資家にとっては非常に不利なのです。
不利な点は、主に次の2点
①損失を繰越控除できない
②累進税率が適用される
①損失を繰越控除できない
株式や投資信託で発生した損失は、3年間繰越しができます。
例えば、
1年目に30万円の損失が出た
2年目にも50万円の損失が出た
3年目は100万円の利益が出た
この時、1年目と2年目の損失は、合計で80万円ですよね！
この場合、株式や投資信託だと3年目に100万円の利益が出ても、この80万円の損失と相殺する事ができます♪
結果的に、3年目の所得は、100万円−80万円で20万円になります。
つまり、3年目に払う税金は20万円×税率の分だけでOKということになります。
これが損失の繰越しです。
ところが、『雑所得』に繰越控除はありません。
損を出してしまったらそれで終わりなのです。
翌年以降、どれだけ投資で利益を出したとしても、過去の損失と相殺はできません。
先ほどの例の3年目なら、100万円×税率分の税金を納めないといけないということです。
②累進税率が適用される
株式の売買益や配当金にかかる税率は、基本的に一律20.315%です。
一方で、雑所得にかかる税率は累進税率です。
要するに、『所得が増えれば増えるほど税率が高くなる』仕組みです。
税率はこの通り
さらにこの他に住民税が10%かかります。
所得が330万円以上の人は、
所得税20%＋住民税10%で税率30%ですね！
つまり、平均以上の稼ぎがある人にとっては、雑所得は株式投資よりも不利な税率になってしまいます。
さらに雑所得は、他にも
損益通算ができない
確定申告が必要になる
など色々と弱点がありますね。
雑所得は、数ある所得の中でも『冷遇されている所得』の1つなのです。
ちなみに仮想通貨の収益も雑所得扱いで有名ですよね！
洗練された投資家は、税制のことをこれでもかというほど気にします。
投資とは、ただでさえリスクがある行為です。冷遇された税制のもとでリスクをとるというのは、あまり好ましくないですよね。
まとめ
今回の記事では、次の2点について解説しました。
①みんなで大家さんとは？
②おすすめしない5つの理由
①みんなで大家さんとは？
1口100万円から、年7%の利回りが見込める不動産投資
年に6回分配金が受け取れる
テレビ・新聞・専門誌で高評価
と言った特徴がありましたね。
②おすすめしない5つの理由
1匿名組合スキーム
2典型的な要注意ワード
3運営会社の財務状況
4最低100万円〜と投資額が大きい
5税制上も不利
少なくとも私が『みんなで大家さん』を薦めることはないでしょう。
この手の投資は、『コツコツBAN』になりやすいです。
コツコツBANとは、
小さな収益をコツコツと時間をかけて積み上げたのに、たった1回のトラブルで、利益部分どころか元本まで失いかねない。
そういうリスクをはらんだ投資なんですね。
『みんなで大家さん』の、過去14年にわたり、元本割れを起こした事がない。
想定利回り通りの分配金を出し続けている
この実績は素晴らしいですが、そういうリスクがあることも知っておくべきですね！
高利回りで、安全性が高く、高頻度の分配金がある。
皆さんが大好きなタイプの投資商品だと思います。
ですが、あらゆる投資にはリスクがあります。
高いリターンには、高いリスクがつきものですからね！
『低いリスクで、高いリターンが狙える』
そう思っている人は、今一度、投資について勉強していきましょうね！
投資を始めるなら伝統的資産から始めてみると良いですよ♪
こちらの記事に詳しく解説してあります！
以上参考になれば嬉しいです。
知識ほどの武器はありません。
これからもコツコツ勉強して、明るい未来を手にしましょうね。
最後までありがとうございました^ ^
この記事のライター
