価格: ¥2,980
販売開始: 2026年7月
推定読了時間: 35分(実践ワーク込みで約80分)
第1部 無料パート
転勤・海外赴任・長期出張・親の介護での一時転居——「持ち家があるのに、住めなくなる」すべての人のためのTipsです。
持ち家の選択肢は3つしかありません。貸す・売る・空けておく。 このTipsは、その3択を「なんとなく」ではなく「5年キャッシュフローの数字」で決めるための実務手順書です。
辞令から判断までの持ち時間は、通常1〜2ヶ月しかありません
住宅の売買や賃貸は、本来なら半年かけて検討するテーマです。
ところが転勤は違います。内示から着任まで、多くの会社で1〜3ヶ月。家族の学校、引っ越し、業務の引き継ぎに追われながら、人生で一二を争う金額の意思決定を「片手間で」やらされる。これが転勤×持ち家の正体です。
そして、焦って決めた人の後悔は、驚くほど同じパターンに収束します。
後悔パターン1:「安く貸した」
時間がないので、最初に相談した会社の言い値の家賃・言われるがままの契約形態(普通借家)で貸してしまった。数年後に戻ることになったのに、借主に退去してもらえず、自宅に帰れない。家賃も相場より月2万円低く、5年で120万円の取りこぼし(仮例)。
後悔パターン2:「安く売った」
「出発までに売り切らないと」と思い込み、売出しから3週間で最初の指値をそのまま受けた。あとで近隣の成約事例を見たら、200万円以上安かった可能性に気づいた(仮例)。実は、住みながら売る・空けてから売る・賃貸に出してから数年後に売る、という選択肢があることを知らなかった。
後悔パターン3:「空けておいたら傷んだ」
「2年で戻る予定だから」と空き家のまま出発。ところが赴任は延長され、換気されない家はカビと湿気で傷み、給排水の封水は切れ、庭は荒れ、火災保険の扱いも空き家状態のままでは変わり得ることを後から知った。戻って売ろうとしたら、査定は想定より数百万円低かった(仮例)。
3つに共通するのは、判断の質ではなく、判断の「手順」を知らなかったことです。
例えば——同じ家でも、選択の違いで5年後に「数百万円」の差(仮例)
仮例で見てください。首都圏近郊のマンション、残債1,800万円(金利0.9%・残期間22年・月返済約7.5万円)、売却査定3,000万円、想定家賃12.5万円のケースです。
| 5年後(仮例) | 貸す | 今売る | 空けておく |
| 手元キャッシュの動き | 家賃収入から諸経費・ローン返済を引いて累計+約150万円 | 手取り約1,090万円が確定(査定3,000万−諸費用約110万−残債1,800万) | 固定資産税・保険・管理・光熱基本料で累計▲約250〜300万円 |
| 残債の変化 | 借主の家賃で約370万円元本が減る | ゼロ(完済) | 自分の給料から払い続けて約370万円減 |
| 物件の状態 | 人が住み、換気・通水される | — | 無人劣化。査定▲100〜200万円のリスク |
「貸す」と「空けておく」の差だけで、この仮例では5年で500万円超。判断ひとつでこの規模の差が生まれ得ます(あくまで仮例であり、結果には個人差があります)。
重要なのは、どれが正解かは物件と家族の条件次第で全員違うということです。「戻る可能性」「赴任期間」「残債と査定のバランス」「家族帯同か単身か」——この変数を入れれば、あなたの家の答えは計算で出せます。このTipsは、その計算手順を渡すものです。
著者について(3行)
川崎(川崎 拓也) — K agency 代表。
元銀行員として住宅ローンの融資審査を担当し、「賃貸転用の相談に来る転勤者」を金融機関の内側から見てきました。宅地建物取引士・2級FP技能士。
生命保険業界での実務知見も踏まえ、銀行・不動産・税務・保険の横断視点で「3択」を解体します。
有料パートで手に入るもの(全部リストアップします)
- 【第1章】前提整理 — 3つの質問で土俵を決める
・「戻る可能性・期間・家族帯同」の3変数だけで選択肢を2つに絞る判定マトリクス
・「戻るかどうか分からない」場合の考え方(実はこれが多数派です) - 【第2章】住宅ローンのまま貸せるか問題 — 元銀行員の内側視点
・住宅ローンは「本人居住」が原則、という契約の大前提
・無断で賃貸に出した場合に何が起こり得るか(一括返済請求・金利引き上げのリスク)
・金融機関への相談手順4ステップ(やること・所要時間・完了判定付き)と、そのまま使える相談トーク文例
・転勤なら認められやすい「やむを得ない事情」の伝え方/住み替えローン・賃貸用ローンへの切替という選択肢(一般論) - 【第3章】「貸す」の実務
・定期借家 vs 普通借家 — 戻る予定がある人が普通借家で貸してはいけない理由
・転勤者の定番「定期借家3年+再契約」の設計と、家賃が1〜2割安くなる代償の考え方
・管理委託の範囲と手数料相場、管理会社(一般)の選び方チェック7項目
・貸した瞬間に始まる確定申告の基本(不動産所得・経費にできるもの・減価償却の入口) - 【第4章】「売る」の実務
・住みながら売る段取り(内覧対応の現実と、出発後に売る場合の段取り比較)
・3,000万円特別控除の入口知識 — 「住まなくなってから3年目の年末」という期限の話
・買い替え特例・譲渡損失の損益通算の入口知識(どれか一つしか選べない、という構造) - 【第5章】「空けておく」のコストと劣化対策
・空き家の月次コスト内訳表と、無人の家が傷む5大ポイント
・月1回の管理メニュー(自分でやる場合/空き家管理サービス(一般)に頼む場合)
・火災保険・地震保険の「空き家扱い」問題 - 【第6章】3択スコアリング — 5年キャッシュフロー比較の計算手順6ステップ
・電卓とスマホでできる「貸す・売る・維持」の5年CF計算(各ステップに完了判定付き)
・数字で並べたあと「数字以外の3項目」で最終補正する方法 - 【第7章】辞令〜出発6週間の週次タイムライン
・W1〜W6、その週に「やること・所要時間・完了判定」を全部指定。迷う時間をゼロにします - 購入直後の5分ガイド(自分がどの章から読むべきかを最初に確定)
- 購入者特典:「3択収支比較シート」(貸す/売る/維持の5年キャッシュフローを並べて自動判定するシート。巻末の特典コードで受け取れます)
抽象論はゼロ。全て「今日、手を動かせる」形にしてあります。
よくある質問(購入前)
Q1. まだ辞令が出ていない(出そうな気配だけ)の段階でも役立ちますか?
A. 最も役立つのがその段階です。第6章の5年CF計算は辞令前でも実行でき、事前に答えを持っておけば、内示が出た瞬間から第7章のタイムラインに乗れます。転勤の可能性がある持ち家世帯の「防災訓練」としてお使いください。
Q2. 数字が苦手でも計算できますか?
A. 5年CF計算は「足し算・引き算・掛け算」だけに分解してあります。さらに購入者特典の「3択収支比較シート」は、査定額・想定家賃など数個の数字を入れれば3択の5年収支が横並びで出る設計です(結果はあくまで試算であり、個人差があります)。
Q3. 読めば「どれが正解か」を教えてもらえますか?
A. 万人共通の正解は存在しません。本Tipsが渡すのは「あなたの物件の数字で答えを出す手順」です。また、ローンの取り扱い・税制の適用は個別性が高いため、最終判断の前に金融機関・税理士等の専門家に確認する前提で設計しています。
購入前の最後に
転勤×持ち家の判断は、多くの人にとって「初めてで、たぶん最後」の意思決定です。
経験値を積む機会がないまま、数百万円単位の差がつく選択を、1〜2ヶ月の持ち時間でやることになります。
¥2,980は、この意思決定の「手順書と計算シート」の値段です。
先ほどの仮例のように、選択の違いは5年で数百万円規模になり得ます(結果には個人差があります)。判断の材料代としては、私は安い部類だと考えています。
ここから先が、有料パートです。
この記事のライター
