物件を調べる・直す・AIで検証する実務パック — 情報収集から現地調査・見積比較・プロンプト活用まで、迷ったら開くチェックリストと文例集

収録: 本編約50,000字 / チェックリスト8枚 / そのまま送れる文例15本 / AIプロンプト12本 / 記入シート7点

第1部:無料公開部分

「1回しか見に行かなかった」と「一式で直した」が重なった年(仮例)

Bさん(仮名・42歳・会社員)は、地方都市の一棟アパートを取得しました。すべて仮例として読んでください。

きっかけは、ポータルサイトに出ていた「表面利回り9.8%」の広告でした。価格3,600万円、木造築19年、6戸。月の家賃は1戸あたり4.9万円と書かれていました。担当者からは「この利回りはめったに出ません」と言われ、資料を見た週の日曜に現地へ行きました。晴れた休日の昼、1回だけです。外観はきれいで、駅からの道も明るく、Bさんは「悪くない」と感じました。

資料はひととおり受け取っています。レントロールも来ました。ただ、Bさんはその紙を「満室になっている」という事実の確認にだけ使いました。いつ入居した人なのか、直近2年で何室が入れ替わったのか、いまの募集家賃はいくらなのか——そこは聞いていません。

融資は、仲介会社から紹介された先へ1本だけ出しました。承認が出たので、そのまま進めました。金利も期間も、比べる相手がいないので「そういうものか」と受け取りました。

取得から半年後、2戸が退去します。原状回復の見積を1社に依頼したところ、「室内改修工事 一式 68万円(2戸)」と書かれた紙が1枚届きました。Bさんは相場を知らないので、高いのか安いのかが分かりません。「早く募集を開けたい」という気持ちもあり、その場で発注しました。

工事が始まって2週間後、電話が来ます。「開けてみたら洗面まわりの床下地が傷んでいまして」。追加で18万円。Bさんは口頭で了承しました。書面はありません。

さらに翌年、外壁の見積を取りました。同じ会社に頼んだので、比較する相手はいません。金額は118万円。Bさんは「そんなものか」と思って発注しました。

3年目、Bさんは初めて自分で年間の数字を並べました。空室が想定より長く、原状回復と外壁で想定を超え、返済と固定資産税と保険と管理委託費を引いたあと、手元に残る額は当初の見込みより大きく下振れしていました。

——このBさんが落としたものを、順番に並べてみます(すべて仮例です)。

Bさんは、難しい計算を間違えたわけではありません。特別に不運だったわけでもありません。「この場面で、何を、どの順で、どこへ確認するのか」を持っていなかっただけです。

不動産を「調べる・直す・運営する」という実務には、この構造がずっと続きます。

この3つを潰すだけで、結果はかなり変わり得ます。特別な交渉力も、専門的な建築知識も要りません。チェックリストと、送る文面と、検証の手順があればいい。それがこのパックです。

なお、はっきり書いておきます。手順を踏んでも、空室・家賃の下落・金利の上昇・災害・売却価格の下落によって損失が生じる可能性はなくなりません。このパックが約束できるのは結果ではなく、判断の前に確認できることを、漏れなく確認する手順だけです。

このパックが解決すること

このパックは、物件を調べて・直して・運営する場面で起きる3つの「詰まり」を解くために作りました。

詰まり1:何を調べればいいか分からない「資料は届いたけれど、どこを見ればいいのか」「現地では何を確認するのか」「この数字はどこで裏を取るのか」。ネットで調べると解説記事は出てきますが、自分がいま立っている場面からの次の一手が書かれていないことが多い。このパックは全編を「やること・所要時間・完了判定」の形で書いています。手を動かして、終わったかどうかを自分で判定できます。

詰まり2:見積の善し悪しが判断できないリフォーム・改修には定価がありません。同じ工事名でも、会社によって提示額がまったく違うことがあります。判断の分かれ目は、値切る技術ではなく、同じ条件で見積を取る仕様書を自分で書けるかどうか、そして「一式」を分解して質問できるかどうかです。このパックには、仕様書の書式と、内訳を開けさせる質問と、3社を横並びにする比較表を、書式ごと載せています。

詰まり3:AIをどう使えばいいか分からないAIは「調べ物の答え」を出す道具として使うと、それらしい嘘に足をすくわれます。使いどころは別にあります。検証の量を増やすことです。項目を出させる、要点を抜かせる、質問を生成させる、悪魔の代弁者をやらせる。そして出てきたものを、一次情報で裏を取る。このパックには、その使い方に絞ったプロンプトを12本、コピペできる形で入れました。

逆に、このパックがやらないこともはっきり書いておきます。「そもそもいくらまでなら買っていいのか」を式で設計する話、税引後のキャッシュフローまで含めて出口を含む通算の手残りを積み上げる方法、融資条件がキャッシュフローの構造をどう決めるかの分解——こうした判断の設計そのものは、このパックでは扱いません。それは別に完全版(巻末で触れます)があります。

このパックの役割は、目の前で発生している調査・交渉・工事・検証を、落とさず片付けることです。

このパックを作るときに決めた3つのルール

ルール1:読んで終わるページを作らない。 手順にはすべて「やること・所要時間・完了判定」を付けました。完了判定は「理解した」ではなく「◯◯が手元にある」「シートの◯行目が埋まっている」という形にしてあります。

ルール2:書式を隠さない。 チェックリスト・仕様書・比較表・記入シートを「特典として別途配布」する形にはしていません。本文の中に、書式そのものを全部載せています。

ルール3:結果を保証しない。融資の可否と条件は金融機関が、指値に応じるかどうかは売主が判断します。工事の追加費用は現場を開けてみないと分かりません。空室が埋まるかどうかは市場が決めます。約束できるのは、判断される前にできる準備を、漏れなく並べることだけです。

収録物の一覧

本編(第0部〜第6章)

チェックリストと記入シート(第6章にまとめて収録・本文中にも都度掲載)

AIプロンプト 12本一次スクリーニング/収支の試算/現地調査の項目出し/資料の要点抽出/質問リストの生成/見積の分解/仕様書のたたき台/募集条件の検討/契約書の下読み/交渉文面のたたき台/営業説明の検証/リスクの洗い出し。すべてコードブロックに入れてあり、そのままコピーできます。

文例集 15本仲介会社向け・売主向け・金融機関向け・施工会社向け・管理会社向け・税理士向け。件名から本文まで、そのまま貼り付けられる形にしてあります。

想定読者

次のいずれかに当てはまる方に向けて書いています。

買わないでいただきたい方

正直に書きます。次の方には、このパックは向きません。

1. 余裕資金がない方、借入に不安がある方不動産の取得と改修には、まとまった支出が先に発生します。空室や修繕は同じ月に来ることがあり、想定を超える追加工事が出ることもあります。生活資金を取り崩す前提での取得や、返済に不安を感じている状態での借入増加を、このパックは想定していません。そうした状況にある方には、このパックをお勧めしません。まず家計の余力を作ることのほうが先だと考えています。

2. 「買っていい物件」を教えてもらえると期待している方このパックは特定の物件・エリア・事業者・金融商品を推奨しません。「この物件は買い」「いまが買い時」といった判断は書きません。書けるのは、自分で判定するための手順と基準の作り方だけです。

3. 「読めば損をしない」と書いてあることを期待している方書きません。空室・家賃の下落・金利の上昇・災害・売却価格の下落によって、損失が生じる可能性があります。このパックができるのは、確認できることを確認し、比べられるものを比べ、記録を残す——結果が変わり得る余地を、自分の側で広げることだけです。結果には個人差があります。

4. 判断の理屈そのものを体系で学びたい方このパックは実務書です。計算根拠・評価の理論・判断フレームの設計は扱いません。そこを求める方は、巻末で紹介する完全版のほうが適しています。

著者について

川崎 拓也 — K agency 代表。宅地建物取引士・2級FP技能士。元金融機関勤務。融資の審査に関わる実務と、不動産取引の現場の双方に携わってきました。

現場で最も多く見てきたのは、判断の失敗ではありません。「聞けば出てきた情報を、聞かないまま決めていた」「比べられるものを、比べないまま決めていた」——この2つです。だからこのパックは、知識ではなく手順とチェックリストと文面の形にしました。

お問い合わせ:info@k-agency.biz / K agency 公式LINE

使い方の前提(ここは飛ばさずお読みください)

ここまでが無料公開部分です。